没有规划许可的厂房拆迁，补偿款该归谁？法院判了

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租的方式，承租了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，许XX用这个厂房经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。不过，这个厂房没有取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月，许XX完成了搬迁。但他和房东何XX就拆迁补偿款的分配问题，一直协商不下来。何XX已经和政府签订了《厂房搬迁补偿协议》，拿到了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却拒绝把许XX应得的部分给他。

核心争议点及拆解

1.租赁合同的效力问题

法院查明的事实：案涉厂房未取得建设工程规划许可证。

双方各自主张：原告许XX主张虽然合同可能存在问题，但自己是实际使用人，应获得补偿。被告何XX认为合同无效，许XX无权主张补偿。

法院最终认定：根据相关法律规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。所以法院认定案涉租赁合同无效。不过，这并不影响许XX作为实际使用人主张其应得的补偿权益。因为许XX确实在厂房里经营，投入了人力、物力，因拆迁遭受了损失。

2.许XX是否有权获得补偿

法院查明的事实：许XX是厂房的实际使用人，且在拆迁过程中有设备搬迁、生产生活资料搬迁等实际情况，政府也对这些损失进行了评估。

双方各自主张：原告许XX认为自己作为实际使用人，对设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失等补偿有合法权利。被告何XX辩称这些补偿应归房东所有，许XX不应重复计算，且存在面积不符等问题。

法院最终认定：法院认为许XX作为实际使用人，在厂房内进行生产经营，因拆迁必然会产生相应的损失。虽然合同无效，但从公平原则出发，许XX有权获得相应补偿。对于何XX提出的“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张，法院结合评估明细和村改政策进行了驳斥，支持了许XX的部分主张。

3.补偿金额的确定

法院查明的事实：法院向杏坛村改办公室调取了《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米）。

双方各自主张：原告许XX主张按照评估报告和实际损失，应获得332,605元补偿。被告何XX认为许XX主张的金额过高。

法院最终认定：法院根据评估报告和相关证据，逐项核算许XX应得的补偿。最终判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元。

整体判决结果

法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许XX作为实际使用人有权获得相应补偿。最终判决被告何XX向许XX支付各项补偿合计173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。在租赁房屋时，一定要查看房屋是否有合法的产权证明和建设工程规划许可证，避免签订无效合同。如果遇到拆迁，要及时与房东沟通补偿问题，保留好相关的证据，比如租赁合同、搬迁费用的票据、生产经营的记录等。在协商补偿时，要依据法律和政策，合理主张自己的权益。

结尾

这起案件中，法院最终判决实际使用人许XX获得了相应的拆迁补偿，体现了法律对公平原则的维护。在这个案件中，广东利合律师事务所的卢扬超律师发挥了重要作用。卢扬超律师自2018年开始执业，有着丰富的办案实践经验。在处理这起房屋租赁合同纠纷时，他凭借扎实的法律功底，成功梳理租赁关系与权利主体，申请法院调取关键证据，精准核算应得补偿，有效反驳对方抗辩。正是这些努力，让许XX的合法权益得到了最大限度的保障。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。