厂房无规划许可，拆迁补偿款实际使用人该不该拿？法院判了！

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租的方式，租下了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，用来经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。不过呢，这个厂房没有取得建设工程规划许可证。到了2020年3月，因为当地村级工业园升级改造，厂房被纳入了征收范围，政府还委托评估机构对搬迁损失进行了评估。许XX在2021年4月完成了搬迁，但是和房东何XX就拆迁补偿款的分配问题，一直商量不下来。何XX已经和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，把设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补偿款都领走了，就是不愿意分给实际使用人许XX。最后，这事闹到了法院。

核心争议点

第一，案涉租赁合同是否有效？

第二，许XX作为实际使用人，有没有权利获得拆迁补偿款？

第三，许XX应获得的补偿款金额该怎么确定？

争议点拆解

案涉租赁合同是否有效：

法院查明：案涉厂房未取得建设工程规划许可证。

双方主张：原告主张因厂房无规划许可，合同无效；被告未明确对合同效力提出主张。

法院认定：法院依据相关法律规定，认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效。因为法律有明确要求，建设工程要取得规划许可证才能合法出租，没有这个证，租赁合同就不具有法律效力。

许XX作为实际使用人，有没有权利获得拆迁补偿款：

法院查明：许XX是厂房的实际使用人，且在租赁期间进行了生产经营，在政府征收后完成了搬迁。

双方主张：原告主张自己作为实际使用人，在搬迁过程中有损失，对机器设备搬迁、生产生活资料等有付出，应获得拆迁补偿款；被告辩称补偿款都应归房东所有。

法院认定：法院采信了原告的主张。法院认为，虽然合同无效，但许XX作为实际使用人，在租赁期间对厂房进行了实际利用，并且因为拆迁进行了搬迁等活动，产生了相应的损失，按照公平原则，许XX有权获得相应补偿。

许XX应获得的补偿款金额该怎么确定：

法院查明：通过法院调取的《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，结合双方确认的租用面积（1248.29平方米）。

双方主张：原告主张按照自己的实际损失计算补偿款，原诉请332,605元；被告提出“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张。

法院认定：法院结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积，逐项核算。对于被告提出的主张，法院援引评估明细和村改政策进行驳斥。最终确定被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计支持金额173,960.26元。

整体判决结果

法院判原告许XX赢。被告何XX要向许XX支付可搬迁机器设备补偿费、其他生产生活资产搬迁补偿、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费，合计173,960.26元。诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。租厂房的时候，一定要确认厂房有没有取得建设工程规划许可证，不然合同可能无效，自己的权益就难保障。遇到拆迁补偿问题，要及时和房东沟通，沟通不成的话，可以申请相关部门调取补偿协议和评估报告等关键证据。在主张补偿款的时候，得有合理的计算依据，不能随意开口要价。

在这起厂房租赁合同纠纷中，法院虽然认定合同无效，但还是支持了实际使用人许XX的部分补偿请求。这说明即使合同存在问题，只要有实际付出和损失，当事人的合法权益依然会得到法律保护。

代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。卢扬超律师从2018年开始执业至今，在执业的这几年里，他办过很多起同类案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了许XX作为实际使用人权益主张的关键所在。他通过申请法院调取证据、精准核算补偿金额等操作，为许XX争取到了合理的补偿。这就是这起案子的最终结果，也是专业律师价值的有力证明。