无规划许可厂房遇拆迁，补偿款该归谁？法院这样判！

案件背景

201x年10月，许XX通过转租方式租下何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，用来经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。可这厂房没取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失做了评估。2021年4月，许XX完成搬迁，但和房东何XX就拆迁补偿款分配一直谈不拢。何XX和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等补偿款，却不肯把许XX应得的部分给他。

争议焦点及法院认定

焦点一：租赁合同是否有效

原告许XX认为，虽然厂房没有建设工程规划许可证，但自己实际使用厂房进行经营，应享有拆迁补偿权益。被告何XX则觉得，租赁合同是有效的，且补偿款应归自己。法院查明，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。根据相关法律规定，这种情况下的租赁合同无效。所以，法院认定案涉租赁合同无效。

焦点二：许XX是否有权获得补偿

许XX主张自己作为实际使用人，为厂房经营投入了大量资金和精力，设备搬迁、停产停业等都遭受了损失，应获得相应补偿。何XX却称许XX没有权利获得补偿，补偿都应归自己。法院认为，尽管租赁合同无效，但许XX是实际使用人，在厂房经营中产生了实际损失，根据公平原则，许XX有权获得相应补偿。

焦点三：补偿金额如何确定

许XX按照自己的计算，诉请补偿332,605元。何XX提出“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张。法院根据卢扬超律师申请调取的《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），逐项核算。最终认定可搬迁机器设备补偿费为18,205元，其他生产生活资产搬迁补偿为57,000元，临时安置补偿费为51,397.94元，停产停业损失补偿费为47,357.32元，合计支持金额173,960.26元。

案件判决结果

法院最终判决，被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元，诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

在租赁厂房时，一定要查看厂房是否有建设工程规划许可证，避免因合同无效带来不必要的麻烦。遇到拆迁补偿问题，要及时收集相关证据，如租赁合同、搬迁损失评估报告等。如果和房东协商不成，要及时通过法律途径维护自己的权益。

这起案件中，法院最终认可了许XX作为实际使用人的补偿权益，保障了其合法利益。卢扬超律师自2018年开始执业，在执业的这些年里，他积累了丰富的办案经验。在本案中，他通过梳理租赁关系与权利主体，申请法院调取关键证据，精准核算应得补偿，有效反驳对方抗辩，成功确立了许XX的补偿请求权基础。深厚的法律功底让他在处理本案复杂的拆迁补偿问题时格外从容，最大限度地维护了委托人的合法权益。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。