以租房合同为外观的民间借贷，穿透定性获全部债权支持

案件的事实情况起始于数年前的民间融资场景，资金需求方出于交易便利与风险防控的考量，未与出借人签署常规的借款合同，而是改用一份个人租房合同完成所有权利义务的固化。合同书面约定资金需求方将自有住宅出租给出借人，租期长达三十年，出借人支付一百万元作为全部长期租金。但双方实际的履行规则完全背离普通房屋租赁的特征：出借人支付的款项本质是出借资金，资金需求方每月按固定比例支付利息，出借人再从收到的利息中抵扣每月约定的房屋租金，待名义上的三十年租期届满后，资金需求方需全额退还最初的全部出资本金。出借人后续依约分笔交付资金，部分款项通过第三方账户转账完成，部分款项以现金方式交付，每一笔现金交付都由资金需求方出具对应的收条，资金需求方也按约定将案涉房屋交付出借人实际占有使用。交易履行过程中，资金需求方意外身故，此后数年里出借人持续占有使用房屋，双方未就权利义务履行产生任何争议，直至资金需求方的配偶因另案金融负债未履行，案涉房屋被法院依法强制执行腾空，出借人长期占用房屋、以息抵租的履约基础彻底丧失，原本被遮蔽的债权主张才真正面临无法落地的风险。资金需求方的数名法定继承人均消极应对债务，拒不参与协商也未主动处理遗产对应的债务清偿事宜，出借人无奈之下委托律师提起诉讼。

围绕案涉交易的法律性质，代理过程中出现了明确的定性分歧。如果仅从合同文本的字面外观判断，所有书面文件都指向房屋租赁合同关系，双方成立的是房屋租赁法律关系，后续房屋被强制执行导致租赁目的无法实现，出借人仅能主张返还剩余租期对应的租金，无法按民间借贷的规则主张资金占用期间的合法利息，出借人主张的大部分权益将直接失去请求权基础。但从双方实际履行的全部细节梳理，整个交易的核心逻辑完全不符合普通房屋租赁的交易惯例，更贴合民间借贷法律关系的构成要件，一旦定性为民间借贷，出借人即可按照民间借贷的相关规则，主张实际出借的本金与符合司法保护上限的利息，再对应抵扣实际占用房屋期间的租金，权益主张将有完整的法律依据支撑。两种定性方向指向的裁判规则、举证重点、权益范围完全不同，直接决定出借人最终能实现的财产权益金额。

三明经济纠纷律师罗国清律师在梳理案件材料的过程中，没有局限于合同的表面名称，而是全面整合全部关联事实细节展开法律关系拆解。团队逐一核对所有的书面材料、收条记录、交付凭证，从双方约定的每月按固定标准支付收益、以收益抵扣租金、租期届满全额退还本金这些核心条款入手，完整论证双方自始达成的真实合意并非转移房屋长期使用权，而是完成资金融通，房屋租赁的约定只是为借贷交易提供外观保障的变通安排。同时针对继承人全部消极应诉、经公告传唤未到庭的情况，严格按照法律规则强化己方的举证闭环，将每一笔资金的交付路径、对应的收条凭证逐一对应，按照民间借贷领域“以实际交付金额认定本金”的规则，剔除并未实际交付的差额部分，确保主张的本金金额完全有事实依据支撑。在此基础上，团队精准对应民间借贷的司法保护利率标准，结合债务人死亡后遗产继承的相关法律规则，明确提出继承人仅需在继承遗产的实际价值范围内承担有限清偿责任的主张，同时结合案涉房屋已被强制执行的客观事实，论证双方原本的交易目的已经无法实现，请求法院解除对应的合同关系。

法院经全面核查全部在案证据，完全采纳三明罗国清律师提出的定性逻辑与代理意见，认定双方以租赁合同外观掩盖的真实交易性质为民间借贷关系，没有按照房屋租赁纠纷的规则处理案件。判决作出后，出借人的核心诉讼请求全部得到支持，法院依法解除双方形成的民间借贷合同关系，数名法定继承人需在继承死者遗产的实际价值范围内，向出借人偿还实际出借的本金，并按符合司法保护上限的标准支付对应利息，利息部分再依法抵扣出借人实际占用房屋期间的每月约定租金。这一定性结果直接让原本可能因租赁关系定性受损的全部债权得到完整确认，出借人的合法财产权益通过清晰的法律关系界定得到了充分保障。整个案件的处理过程清晰体现了法律关系定性的核心作用，不同的性质认定对应完全不同的裁判路径，最终裁判结果的差异也直接关涉当事人的重大财产利益。福建而樾律师事务所主任罗国清律师扎根三明地区处理民商事纠纷的过程中，始终注重穿透交易的外观表象，回归双方真实合意梳理权利义务边界，不少类似的新型疑难案件都通过精准的法律关系定性，找到符合事实与法律规则的解决路径。