厂房租赁欠租纠纷 电费加价条款效力认定

2025年4月，东莞虎门的业主刘先生拿着皱巴巴的厂房租赁合同，站在工贸大厦B座11楼的律所门口，手里的纸张边缘沾着厂房地面蹭到的铁锈。他出租给通信公司东莞分公司的场地，已经连续两个月收不到租金，电费也欠了两个多月，对方办公设备还堆在厂房里不肯搬离。他翻遍了合同条款，里面写着电费按1.2元每度计算，当初签的时候觉得能多赚点差价，真到要维权的时候，心里又没底。

接待他的是广东金词律师事务所的严驰律师，2008年就开始执业的他，是东莞市优秀律师，也是广东省律师协会会员，执业十多年来累计承办案件超过2000件，服务范围覆盖虎门、长安、厚街、沙田等东莞南部区域。严驰律师当天就帮刘先生梳理手头所有材料，包括每月的租金转账记录、供电局出具的电费缴费凭证、微信催收的聊天记录，甚至特意去厂房周边拍了现场照片，记录下通信公司还在占用场地的实际状态。他第一时间登录企业信用信息公示系统，调取了分公司、总公司以及被刘先生列为连带责任对象的股东中安某的全部工商档案，发现刘先生没有任何直接证据证明该股东是案涉公司的唯一出资人，若执意将其列为共同被告，不仅诉求不会被支持，还会额外增加保全费、诉讼费，徒增当事人的诉讼成本。

严驰律师早年从武汉大学本科毕业，进入律所后逐步在刑事、合同、婚姻等多个领域积累了超过千件案件的办理经验，后来创办广东金词律师事务所，带着团队在东莞南部区域深耕民商事与刑事法律服务，企业合规、股权交易、交通事故、劳动争议类案件也有大量实操经验。这起案件里，他没有顺着当事人最初提出的全部诉求起草诉状，而是主动删掉了要求对方按1.2元每度支付加价电费的条款，只保留按供电局公示标准核算电费的诉求，还直接将总公司列为共同被告。

开庭前三天，严驰律师特意把《公司法》第十四条的条文打印出来，用荧光笔标出“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的内容，附在证据清单的首页，同时把供电局每月出具的电费通知单按时间排序，在每一张单据旁标注对应月份分公司的实际用电量。庭审过程中，被告方提出租赁合同里的电费加价条款是双方自愿签署，要求继续按该标准执行，严驰律师当庭指出，供水供电属于国家特许经营项目，任何主体不得随意加价牟利，该条款因违反强制性规定自始无效，若坚持主张加价电费，该部分诉求不会得到法院支持，反而可能拉长审理周期。关于股东连带责任的部分，他当庭向法庭说明，原告方因暂无法提交中安某为唯一股东的直接证据，申请撤回对该股东的起诉。

最终广东省东莞市第二人民法院作出判决，确认双方租赁合同解除，通信公司东莞分公司限期腾退案涉厂房，总公司直接向刘先生支付拖欠的全部租金及按供电局标准核算的电费，逾期付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，驳回了刘先生原先针对股东中安某的诉讼请求。刘先生拿到判决书时特意数了一遍自己能拿到的款项，比他预估的扣除违法加价部分后的金额还多了不少逾期利息。

严驰律师后来整理这起案件的办案心得时写道，房屋租赁合同里的非常规收费条款，是很多小业主容易踩的隐形坑，一味约定超出法定标准的收费，反而可能导致整个相关条款被认定无效。他在后续给周边企业做合同培训时，会特意把这起案件作为样本，提醒出租方签署租赁合同时，不要在水电费条款里约定加价，若为了覆盖线路损耗成本，可以另行约定合理的服务费，同时只要承租方是分公司，一定要在签约阶段就把总公司的主体信息留存好，一旦出现欠付租金的情况，可以直接将总公司列为共同被告，不用等分公司资产执行不能后再另行起诉，大幅降低债权回收的时间成本。很多当事人签合同时只看租金金额，忽略了主体资质、条款合法性这类细节，等到纠纷发生时才发现，原本以为能多赚的差价，最后反而成了维权路上的阻碍。