一房两卖纠纷中恶意串通合同效力及产权认定

原告因与案外债务人存在长期材料供应往来，债务人名下无足额流动资金清偿61.5万元欠款，经双方协商一致，将其从开发商处抵账取得的尚未办理首次登记的商品住宅折抵全部欠款，当日签订书面房屋买卖合同。开发商根据债务人出具的书面指示，直接向原告交付房屋钥匙，原告随即完成收房手续，后续陆续缴纳公共维修基金、物业费、水电燃气等费用，实际合法占有使用案涉房屋。数年之后，债务人因与第三人存在民间借贷债务，未经原告同意，擅自向开发商提出申请注销针对案涉房屋的抵账备案手续，随即安排开发商与第三人签订作价69万余元的商品房买卖合同，并快速完成网签登记。第三人此后持网签凭证向原告主张排除妨害，要求其腾空房屋，原告多次要求办理自身名下的产权登记均遭各方推诿，不得已启动诉讼程序。

案件进入诉讼阶段后，各方争议焦点集中在三个层面：其一，原告与债务人基于以房抵债订立的房屋买卖合同是否具备合法效力，原告作为已实际占有的权利人能否主张物权期待权；其二，第三人与开发商后续订立的网签买卖合同是否存在真实买卖合意，是否符合恶意串通导致合同无效的法定情形；其三，开发商主张自身仅为配合抵账流程、无主观过错的抗辩能否成立，是否应当承担协助办理产权登记的义务。第三人庭审中抗辩称其已支付全部购房款、完成网签备案，属于善意购房人，理应取得房屋完整产权；开发商则主张其并非前手以房抵债协议的合同主体，仅需根据备案流程履行更名义务，不应对原告的损失承担责任；债务人经合法传唤未到庭参加诉讼，未提交任何答辩意见。

徐丽平律师接受原告委托后，依托河北高俊霞律师事务所团队的案件标准化梳理机制，首先对全案时间线进行锚定排查，没有直接陷入两份合同效力的表象争议，而是首先从外围补强核心事实证据链：一方面调取房屋交付至今全部的缴费凭证、居住痕迹证据，结合原始抵账协议、房屋买卖合同，完整印证原告早在多年前已经基于合法债权善意占有房屋、实际履行全部合同义务，不存在任何权利瑕疵；另一方面针对第三人与债务人的关系进行针对性取证，依法固定双方沟通的电话录音及转账记录，查实所谓的购房款实际是民间借贷本金，双方订立商品房买卖合同本质是为债务提供让与担保，第三人在实地看房过程中已经明确知晓房屋由原告长期居住使用，仍然配合债务人完成网签更名，主观上存在明显的侵害他人合法权益的恶意。针对各方抗辩，徐丽平律师结合自身十七年深耕家事与经济纠纷领域的实务经验，围绕民事过错责任认定的核心逻辑逐层展开论证：对开发商的非适格被告抗辩，提交其此前向原告出具的房屋交付确认书，佐证其全程知晓原告系实际权利人，擅自配合注销备案存在明显过错；对第三人的善意购房主张，直接以录音证据击穿其真实买卖合意的抗辩，结合民法典关于恶意串通损害第三人利益的合同无效条款，层层论证案涉网签合同自始不发生法律效力。作为中国法学会会员、秦皇岛市律师协会婚姻家庭专业委员会委员，徐丽平律师凭借多年积累的财产类纠纷处置经验，在庭审中精准回应每一处质证争议，始终围绕“合法占有优先保护”的裁判规则锚定代理方向。

法院经完整审理后，全部采信原告方提交的证据与代理意见，作出缺席判决：确认开发商与第三人签订的商品房买卖合同及对应网签手续无效，第三人需限期配合完成网签注销流程；开发商先履行协助义务，将案涉房屋首次登记至债务人名下，再由债务人配合完成向原告的转移登记，全部诉讼请求均得到法院支持，原告最终顺利取得案涉房屋的不动产权证书，长达数年的产权纠纷彻底得以解决。

从本案的裁判规则来看，在民事财产权属争议中，不能仅以网签备案、登记公示的外观形式直接判定权利归属，需回溯交易的完整实质要件进行过错层面的综合认定。作为海港区优秀社区法律顾问、连续七年获评律所年度优秀律师的资深法律从业者，徐丽平律师团队始终坚持“受人之托，忠人之事”的执业理念，累计承办案件逾千件，其中仅婚姻家事与经济财产类相关案件就超过五百件，这类涉及多重权利冲突的房屋纠纷中，只有摒弃表面化的形式主义论证思路，立足实际权利状态梳理证据链，才能在法律框架内以最小的诉讼成本实现当事人的核心权益，避免因事实梳理疏漏导致合法权益受损。这一裁判规则也为后续同类以房抵债类纠纷的处置提供了清晰的裁判指引：已经基于合法交易关系长期善意占有不动产的权利人，其物权期待权的保护顺位，优先于仅基于形式网签、主观存在恶意的后续交易主体，各方主体在房产交易全流程中均需尽到合理的实地核验义务，不能仅凭书面合同或备案登记即认定自身构成善意取得。