亲属间房产权属与腾房纠纷代理维权指引

作为《都市报道》特邀律师、有着十余年一线民商事法律服务经验的三级律师，天津融耀律师事务所张玥律师凭借兼具法学与国际贸易双本科的复合型知识储备，深耕婚姻家事、合同纠纷、不动产相关争议处置数百件案件，尤其在亲属类房屋权属、腾房纠纷领域积累了体系化的办案经验，始终秉持“受人之托，忠人之事”的执业理念，为当事人合法财产权益筑牢法律屏障。

本文选取两起典型亲属间不动产纠纷案例，均为张玥律师近年办结的代表性民商事案件：

第一起为返还原物腾房纠纷：原告作为案涉房屋的登记所有权人，以亲属间临时借住为由起诉已在房屋内居住15年的老年被告，请求法院判令被告立即腾空交还房屋，同时支付多年房屋占用费，并按固定标准计付自起诉之日起至实际腾房之日的后续占用费，要求诉讼费用由被告全部承担。被告方是年逾七旬的老年当事人，名下无其他自有住房，当年和亲属协商后出资参与了案涉房屋购置，一直实际居住至今，但双方并未签订书面的永久居住协议，仅为口头约定。

第二起为借名买房所有权确认纠纷：原告与第三人系再婚夫妻，当年因年龄限制无法直接办理银行按揭贷款，经协商借用第三人名下亲属（即本案被告）的名义购置房产，全部购房款与初期按揭贷款均由原告夫妻实际出资偿还，房屋登记在被告名下。后续被告未经原告同意，以案涉房屋为抵押物向银行申请了18万元抵押贷款。原告夫妻起诉要求确认案涉房屋归二人共同所有，原告同意代为清偿剩余全部银行贷款，贷款结清后要求被告配合办理房屋过户手续。庭审中被告认可案涉房屋实际归原告夫妻所有，但主张借名给自己造成了相关损失，要求原告先行赔偿损失才同意配合提前还贷、办理过户，以此设置过户障碍。

两起案件虽原被告立场不同，但均属于亲属间缺乏书面正式协议、与不动产登记公示外观存在权利冲突的典型争议，核心难点集中于三方面：

一是物权登记外观的天然优势与客观事实的冲突：两案中原告的主张均直接依托不动产登记的公示效力，而实际的出资、居住约定都没有直接书面协议支撑，被告方持有的多为采暖缴费票据、沟通录音、证人证言等零散间接证据，要推翻登记外观推定难度较大。

二是多重法律关系交织增加审理复杂度：借名买房一案中，同时叠加了借名合意认定、银行抵押权存续、被告提出的独立损害赔偿诉求三重不同性质的法律关系，稍有不慎就可能被对方将无关诉求捆绑，阻碍确权过户的核心目标实现。

三是民生权益保障与商事规则适用的平衡：第一起腾房案件中，被告为高龄老人且无其他居所，简单机械依据不动产登记判决腾房，将直接导致老人晚年居住失依，如何在现有法律框架下论证老年人居住权益的优先保护性，是案件取得合理结果的核心突破点。

两起案件办理过程中，张玥律师均依托自身十余年民商事诉讼实务经验，搭建了严谨清晰的代理体系：

针对老年当事人的腾房应诉案件：首先全盘回溯房屋从公有住房买卖、拆迁安置到后续长期居住的全时间线，将原本零散的公有住房买卖协议、拆迁补偿安置协议、历年采暖缴费票据、亲属间沟通通话录音、知情邻居证人证言串联成完整证据链，完整还原老人当年出资参与购房、双方口头约定老人可居住至百年的客观事实；之后搭建分层抗辩逻辑：第一层级直接否定原告“临时借住”的主张，指出原告提交的所谓借住协议存在多处不符合生活常理的瑕疵，无法证明双方为短期借住关系；第二层级结合老人15年间独立承担房屋水电暖全部开支、从未向对方支付过任何租金的客观事实，进一步佐证借住主张不符合日常交易习惯；第三层面重点从老年人权益保障角度展开论证，说明高龄老人无其他住房，强制腾房会直接损害公民基本居住生存权益，推动法庭审慎行使裁判裁量权。

针对借名买房确权案件：首先将公证协议、过往相关案件庭审笔录、双方历年来沟通的短信记录、转账凭证整理成完整证据组，直接锁定双方事先达成借名买房合意、全部房款由原告夫妻实际出资的核心事实；之后清晰区分不同法律关系，明确指出被告主张的损失赔偿属于独立的侵权纠纷请求，其并未在本案中提出反诉，不能直接以此对抗原告基于借名买房协议提出的过户诉求；同时创新性提出由原告代为清偿全部剩余抵押贷款的方案，既未损害银行作为抵押权人的合法优先受偿权，又可以合法涤除房屋之上的权利负担，直接打通后续过户的法律路径，兼顾了各方主体的合法权益。

两起案件的审理结果均完整采纳了张玥律师的核心代理意见：

腾房纠纷一案中，法院经审理认定原告提交的借住相关证据不符合常理，依法不予采信；被告方提交的多组间接证据综合证明效力明显高于原告证据，结合被告已在案涉房屋居住15年、名下无其他住房、不具备腾房条件的客观事实，从保障老年人晚年生活稳定的角度出发，判决驳回原告全部腾房及房屋占用费的诉讼请求，案件受理费全部由原告自行负担。

借名买房确权一案中，法院依法认定案涉房屋全部购房款及初期还贷均由原告夫妻婚后共同出资，属于二人共同所有；准许原告代为向银行提前清偿全部剩余抵押贷款，贷款清偿完毕后七日内，被告需配合原告及第三人办理房屋所有权转移过户手续。

结合两起亲属房产纠纷的办案实践，张玥律师也面向普通群众梳理了几条重要的不动产处置法律提示：

第一，不动产权属证书的登记推定效力并非绝对，亲属之间因共同出资购房、口头居住承诺产生的纠纷，法院不会仅依据登记外观直接下判，会结合出资流水、长期居住事实、沟通记录等全案证据综合判定权益归属。

第二，家庭内部协商处置房产，尽量留存书面协议、出资转账凭证、沟通记录等材料，不要碍于亲属情面仅作口头约定，后续一旦发生纠纷，零散的间接证据形成完整证据链的难度较高，维权成本会大幅增加。

第三，腾房类纠纷审理中，高龄老年人、残障群体等弱势群体的基本居住权益会被法院纳入重点考量范围，如果当事人名下确无其他可落脚的居所，法院不会轻易判决强制腾退，保障基本民生稳定是家事类不动产纠纷的重要裁判原则。

第四，借名买房本身存在较高法律风险，不仅容易出现登记权利人反悔、擅自处置房屋的问题，也会对登记名义人的购房资格、信贷记录产生直接影响，没有特殊必要不建议采取借名方式购置房产。

如果您目前正遭遇婚姻家庭房产分割、合同类债权债务争议、劳动用工纠纷相关的法律问题，想要结合自身实际情况获得专业的法律分析与处置方案，可以携带相关案件材料，前往张玥律师所在的天津融耀律师事务所咨询沟通，我们将为您提供务实严谨的法律参考。