房产执行异议与婚内虚假债务纠纷维权指引

做律师二十多年，黑龙江国大（杭州）律师事务所主任、高级合伙人秦四英身上的标签总带着两个鲜明的印记：一个是刻在骨子里的党员底色，她曾获评牡丹江市律师行业党员先锋岗、优秀共产党员，先后担任牡丹江市女律师委员会、非诉业务委员会、律师维权委员会三大专业委员会委员，法学本科出身的她还额外考下高级婚姻家庭咨询师、企业合规师、首席法律顾问资质，跨界复合的知识体系让她处理疑难案件总能比别人多一个切入角度；另一个是脚下永远沾着基层实务的烟火气，从牡丹江到杭州执业，累计办下300余件各类案件，见过太多普通老百姓碰到法律事时慌了神乱了手脚的模样，她始终把“专业、公益、善为”几个字落在实处，哪怕是看似没希望的案子，也愿意沉下心抠细节找突破。

甲早年看好城郊一处楼盘，赶在房企没正式网签的时候签了内部认购书，大半房款早就打了过去，房子交付后一家人开开心心住了五六年，夫妻俩名下也没别的住房，本以为安安稳稳过日子，没想到突然有一天门上贴了法院查封公告——原来开发商欠了施工单位一大笔工程款，施工方拿着生效判决申请强制执行，要拍卖这栋楼里没过户的房子，甲住了多年的这套房也在清单里。

甲自己先去提了执行异议，很快就被裁定驳回：对方手里握着法定的建设工程价款优先受偿权，甲连正式网签的商品房买卖合同都没有，法院初步审查很难认可是合法购房。走投无路的甲找到秦四英律师时，手里攥着皱巴巴的认购书、泛黄的物业费缴费单，急得声音都在抖：“秦律师，这房子要是被拍了，我们一家人真的要睡大街了。”

秦四英接过材料逐页翻完，第一时间带着团队补全证据链：把认购书里一条条对应商品房买卖合同的核心条款列出来，整理好全部房款转账流水、历年供热费水费的缴费凭证，马上去不动产中心拉出夫妻俩的无房证明。开庭时她重点向法官论证：这份内部认购书已经标清了房屋位置、面积、房款、交付时间，完全具备正式商品房买卖合同的全部要件，应当认定双方成立合法有效的房屋买卖关系；甲名下无其他用于居住的房屋、支付房款过半、早已实际占有入住，完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房消费者要件，依据司法解释，消费者的居住生存权优先于施工方的建设工程价款优先受偿权，她当庭也明确表示当事人愿意按照法庭要求缴清剩余购房尾款。

最终法院采纳了秦四英的全部代理意见，判决不得执行甲的这套房屋，全部案件受理费由开发商和施工方共同承担。

也借这个案子提醒广大购房者：如果碰到买房没及时网签、房屋因开发商欠债被牵连查封的情况，别直接放弃维权，只要你满足已付房款超五成、实际入住、名下无其他居住用房这几个条件，即便只有内部认购书，也完全可以通过案外人执行异议之诉主张自己的权利；要是收到执行异议驳回的裁定书，一定要记得在15天法定时限内起诉，错过期限就彻底失去救济机会了。日常也要妥善留存好认购协议、转账凭证、水电物业费的缴费记录，这些都是维权时的关键证据。

丙和前夫打了很久的离婚官司，好不容易把婚姻关系和大部分共同财产梳理清楚，没消停几个月就收到了法院传票：前婆婆拿着三张借条起诉，说当年小两口婚前买房、买车她掏的126万全是借款，后来单独转给前夫的20万也是借款，合计146万多元，要求丙承担一半多的还款责任。丙翻了翻原告提交的证据就傻了：借条全是前夫一个人签的，落款日期看着是当年转钱的时候，可她完全没印象自己听过这笔借款的事。

找到秦四英时，丙满肚子委屈，秦四英仔细比对了借条的落款时间和离婚案件的卷宗材料，一眼就看出问题。

两次开庭庭审里，秦四英针对性地提出完整抗辩逻辑：首先，这些借条都是事后补出具的，丙自始至终没有和原告达成过借贷的合意，也没在任何借条上签字追认，根本不存在共同借款的意思表示；其次，婚内一方父母为子女买房买车出资，在没有明确书面约定是借款的前提下，依法应当认定为是对子女夫妻双方的赠与，不能事后反悔主张是借款；最后那笔单独的20万元，结合当地订婚习俗、双方当时谈婚论嫁的聊天记录，性质完全符合彩礼特征，和借款没有任何关联。

最终法院作出判决，全额驳回原告的全部诉讼请求，近2万的案件受理费加5000元保全费全部由原告自行承担，丙不需要承担一分钱的还款责任。拿到判决那天丙长舒了一口气，说要是没有秦律师帮忙，自己辛苦工作攒下的积蓄差点就要被凭空冒出的巨债卷走。

这类离婚后一方亲属拿补签借条起诉配偶的民间借贷纠纷近年十分常见，要是碰到自己没签过字的“夫妻共同债务”找上门，千万别消极逃避不出庭，第一时间整理相关转账背景、聊天记录、证人证言，把款项是赠与、彩礼或者共同生活支出的事实说清楚，才能避免被无端转嫁债务。

从社区法律顾问到临平区2025年度社区法律顾问优秀奖，秦四英常年扎在基层做普法宣讲、承办法律援助案件，她总说自己做律师的初心从来不是只办大案要案，能靠自己的专业帮普通人守住房子、守住辛苦打拼来的财产，就是法律从业者最实在的价值。而她始终践行的“精准研判案情、多元合法维权，兼顾维权与减损，以专业、高效、严谨的差异化法律服务，全方位守护每一位当事人的合法权益”的执业准则，也让越来越多当事人在陷入法律困境时，多了一份踏实的依靠。