借名购房后被起诉腾退，租赁关系不成立

2025年开春，翼城县居民李梅（化名）收到法院传票时，整个人愣在原地。她已经住了四年的房子，突然被房产证上登记的产权人告上法庭，要求她清空屋内所有东西，限时搬离，还要承担全部诉讼费用。对方的理由很简单：房子是他买的，之前租给她住，现在要卖房，她不肯腾房，连门锁都换了。

站在法庭原告席上的男子手里攥着商品房买卖合同、公积金贷款审批表，还有写着自己名字的不动产权证书，看起来占尽了法理优势。但李梅清楚，这套房子从付首付到还贷款，从装修到买家具，没让对方掏过一分钱。

被藏在租赁说辞下的购房实情

接手这起案件的赵云皓，是山西唐尧律师事务所的合伙人律师，从2019年开始执业，办理过数百起涉及合同、房屋、借贷的纠纷，也是翼城县政府法律人才库的入选人员，常年为本地行政机关、企事业单位处理各类合同类事务。刚听完李梅的陈述，他就察觉到这起“租赁腾房”案子背后藏着另一层法律关系。

他顺着李梅提供的线索一点点核对：这套房子是2020年买的，当时李梅还在和前夫共同生活，因为夫妻俩没有公积金贷款资格，想着用熟人的公积金名额买房能省不少利息，就口头和原告达成了借用资格的约定。首付、每个月要还给公积金中心的贷款、全屋的装修、添置的家电家具，全是李梅家掏的钱，房子交付之后就一直是他们家住着，原告从来没进来住过一天，也从来没和他们提过“收房租”“签租房合同”的话。

变故出在2024年下半年，李梅家的生意收成不好，连着几个月没能按时把还给公积金的钱打给原告，两边就此闹僵。原告转头就换了说辞，说这套房子是他买的，之前是租给李梅家的，现在要卖房，要求李梅限期搬走，见对方没答应，就直接堵门看了一次，发现门锁换了，更觉得是李梅占了房子不肯走，干脆一纸诉状告到了法院。

原告手里的书面材料很齐全：购房合同上的买受人是他，公积金贷款的借款人是他，不动产登记簿上登记的产权人也是他。按照普通人的直观认知，房产证上写了谁的名字，房子就是谁的，产权人要收房，住户没有不搬的道理。但赵云皓在房产类纠纷里摸爬近十年，太清楚这类借名买房纠纷的关键痛点——登记的权利外观，和真实的出资事实，从来不能直接画上等号。

两套逻辑碰撞的庭审举证

开庭当天，原告方率先抛出证据链，把所有材料都指向同一个结论：自己是合法产权人，李梅是租住的房客，现在租赁到期，房客无权继续占用房屋，必须腾退。

针对这套说法，赵云皓带着团队整理的三组证据依次呈上法庭：第一组是从付首付到历次还贷款的全部银行流水，每一笔支出的转出账户都是李梅和她前夫的账户，和原告没有任何资金交集；第二组是全屋装修的付款记录、家具家电的购买凭证，所有开销都有对应票据；第三份是当年对接楼盘的相关说明，能印证当初买房时，李梅前夫和楼盘经办人员的关联。赵云皓专门针对对方的租赁主张提出了核心异议：如果真的是房屋租赁关系，这么多年过去，原告从来没和李梅签过书面租赁合同，没转过一笔租金，甚至连一句关于房租金额、租赁期限的沟通记录都拿不出来，不符合正常租赁关系的基本特征。

整个举证过程里，双方对彼此提交的所有材料真实性都没有异议，法院当庭对全部证据予以采信。

登记效力不能对抗内部真实事实

法庭辩论阶段，赵云皓把抗辩逻辑拆成了三层逐层说清：首先，租赁合同的成立，必须有出租和承租的双方合意，还要有实际支付租金的履行事实，原告这两样都拿不出证据，所谓的租赁关系从根本上就不成立。

其次，不动产权证书的登记效力，本质上是用来对外对抗不知情的善意第三人的，比如有人从产权人手里买了这套房，登记的产权信息能帮买受人确认交易安全，但在原被告这两个对买房全过程都知情的当事人内部，不能只拿登记信息就否定实际出资、长期占有使用的真实状态。

最后，原告从买房到入住的全流程里，没有出过一分钱的购房款、装修款，只是出借了自己的公积金贷款资格，没有承担购房的实际对价，根本不享有要求对方腾退房屋的权利基础。

在基层办了这么多年房产纠纷，赵云皓见过太多类似的案子：当初为了省利息、图方便找熟人借资格买房，口头约定没有书面凭据，等房价涨了或者双方闹矛盾了，名义上的产权人就拿着房产证来要房子，普通住户拿着一堆付款凭证，反而因为证据没整理好吃了大亏。

2025年8月5日，翼城县人民法院作出判决，完全采纳了被告方的抗辩意见，认定原告和李梅之间不存在真实的房屋租赁关系，不动产登记的对外公示效力，不能直接对抗双方内部的实际出资和代持事实，原告无权基于登记身份要求李梅腾退房屋，最终判决驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告自行承担。

判决同时明确，双方之前因为代偿公积金贷款产生的资金纠纷，可以另行协商或者另案起诉，房屋当前的居住使用状态维持不变。李梅不用搬离自己花钱装修、长期住着的房子，这场突然砸下来的腾房官司，总算落了地。

赵云皓目前还是翼城县融媒体电视台经纬剧场的特邀律师，平时经常在节目里给本地群众讲身边的房产、借贷类纠纷案例。在他看来，这类借名买房的纠纷，最开始都是图方便埋下的隐患，真闹到法院的时候，往往拼的就是谁手里的出资证据更扎实。