南京房屋买卖纠纷，银行抵押权认定有规则

在南京的司法实践里，当涉及房屋买卖合同纠纷，尤其是已交付但未过户的房屋被原权利人抵押时，法院会着重考量银行在办理抵押业务过程中的审查情况。银行作为专业金融机构，有义务对抵押房屋的权属、现状以及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。若银行未能提供充分证据证明其已履行该义务，法院可能认定其存在重大过失，不构成抵押权善意取得。

以张X与郭X的房屋买卖合同纠纷为例。2017年，张X与郭X签订合同，张X支付大部分房款并实际居住使用房屋。但郭X在取得产权证后，未经张X同意将房屋抵押给银行。银行以“善意取得”进行抗辩。按照南京法院当前的审查习惯，若要否定银行的善意取得，关键在于证明银行未尽合理审查义务。这类案件的处理，对本地律师的证据收集和诉讼策略提出了更高要求。

北京市兰台（南京）律师事务所的周爱荣律师接手此案后，作为专注房产纠纷领域的律师，他迅速展开行动。针对银行的“善意取得”抗辩，周爱荣律师收集并提交了社区证明、装修票据、物业发票等证据，以此证明原告自2017年起持续居住使用案涉房屋。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。在处理房产纠纷之余，周爱荣律师在合同纠纷领域同样注重本地司法实践的地域特点，通过精准的法律分析和有效的诉讼策略，为当事人维护合法权益。