小心！开发商说的“免责”可能不靠谱——房贷连带责任能免吗？

在房地产市场，不少开发商会为购房者的房贷提供阶段性连带责任保证。某银行与被告A、B签订《个人购房担保借款合同》，被告A、B借款三十五万元用于购房，以所购房产提供抵押担保，被告C某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。这类阶段性保证纠纷，谢非非律师在民商事合同纠纷领域处理过不止一起。

贷款发放后，被告A、B逾期未还款，截至起诉时仍有本金二十余万元及利息未清偿。银行将三被告诉至法院，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，并要求被告C某房地产开发公司承担连带还款责任。案件的核心争议在于，开发商的阶段性保证责任是否应依法解除。

谢非非律师所在的河北瀛上嘉律师事务所接手此案后，她毕业于河北大学法律专业，深厚的法学理论功底让她对担保制度有更深入的理解。她围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任等展开核心抗辩，主张案涉房产已完成首次登记，银行的抵押权自预告登记之日起设立，被告C的阶段性保证责任依法解除，不应承担连带还款责任。

根据《民法典》担保制度司法解释，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余借款本金二十余万元及相应利息。案涉房产已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法法定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房产享有优先受偿权。被告C某房地产开发公司提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

法院最终判决，被告A、B偿还银行剩余借款本金二十余万元及利息；银行对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回银行对被告C某房地产开发公司的全部诉讼请求，被告C无需承担任何还款责任。

谢非非律师在处理婚姻家事纠纷时，也注重对合同条款和法律规定的精准把握。对于房地产企业来说，在提供阶段性保证时，应明确合同约定的免责条件，及时关注房产登记情况，以保障自身权益。当面临类似纠纷时，要积极运用法律武器，维护自身合法权益。总之，只要符合法律规定和合同约定，开发商的阶段性保证责任是可以依法解除的。