房屋被抵押，律师帮买家成功过户还获赔违约金

周爱荣是北京市兰台（南京）律师事务所的合伙人律师，在江苏省南京市从事法律工作，擅长处理民商、经济案件及刑事辩护，在婚姻家庭、交通事故、房产纠纷、合同纠纷等领域经验颇丰。自2013年执业以来，周爱荣已代理案件数百起，凭借专业能力和真诚服务，收获众多客户好评。

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，张某依约支付90万元房款，郭某于当年7月交付房屋，张某装修后入住。因房屋需满五年才可过户，郭某曾承诺于2024年1月31日前配合过户，否则支付违约金。然而，郭某在2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给第三人某银行南京分行。张某认为郭某违约，银行未尽审查义务，抵押权不应成立，于是委托周爱荣律师代理诉讼。

周爱荣认为，本案核心问题是银行在已交付但未过户房屋上设置的抵押权是否构成善意取得。庭审中，周爱荣提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用该房屋。而银行未能提供实地查看或调查的证据，也无法说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。最终，法院采纳了周爱荣的观点，认定银行不能构成抵押权善意取得，判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，法院支持了过户请求，对违约金也进行了适度调减。

除了这起房屋买卖合同纠纷案，周爱荣还处理过多起复杂案件。在建设工程施工合同纠纷案件中，某电子商务有限公司向被告某建设发展有限公司索赔近2000万元。周爱荣为被告代理，采用分解抗辩策略，针对原告的多项违约诉请，逐一分析责任归属；在工期违约方面重点突破，利用合同条款削弱原告主张的正当性，并转移举证责任；对“高估冒算”进行定性抗辩，成功阻断高额违约金；还推动法院调减违约金标准。最终，法院仅部分支持工期及竣备违约金等，被告承担总额约667万元，远低于原索赔金额。

在民间借贷纠纷案中，被告王某仅为实际借款人杨某提供银行账户，并未参与借款磋商和使用款项。原告要求王某在15万元范围内承担补充责任，周爱荣为王某代理，坚持合同相对性原则，指出出借银行账户本身不当然产生民事责任，有效切割了王某与借款事实的关联。法院最终判决仅由杨某偿还借款本息，王某不承担任何责任。