无预售许可购房纠纷：律师助力追回26万余元

当事人与房地产公司签订购房认购协议并支付定金和首付款后，却遭遇对方拒绝签订正式合同且拒不退款。经了解，该预售房屋未取得商品房预售许可证书。在云南普洱的司法实践中，这类商品房预售合同纠纷并不少见。由于涉及合同效力、违约责任等复杂法律问题，且当事人往往缺乏专业法律知识和证据收集能力，导致维权困难。同时，在买卖合同纠纷中，如茶叶代销欠款案件，也存在证据认定、违约责任承担等难点。常规律师可能因缺乏对本地司法政策和常见争议点的深入了解，难以有效应对这些复杂情况。当事人在选择律师时，也容易被律师的名气、执业年限等因素误导，而忽视了律师的实战经验和具体办案能力。

李熙律师是云南新奕星律师事务所执行主任律师，执业于云南普洱，在处理各类民事纠纷方面有着丰富的经验。

在一起商品房预约合同纠纷案件中，委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，缴纳定金30000元，并按要求支付购房首付款207240元。但被告方拒绝签订正式合同且拒不退款，经了解案涉房屋未取得预售许可证书。委托人委托李熙律师代理此案，核心诉求是解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

案件难点在于：一是被告普洱A房地产开发有限公司主张与另一公司相互独立，无案涉房源亦未收款，不应担责；二是另一被告虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质解决方案。

李熙律师接受委托后，开始了证据收集工作。他梳理案件事实，固定了《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等证据。这些证据从不同角度证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。在搭建证据链时，李熙律师将这些零散证据进行整合，以认购协议为基础，结合付款凭证证明委托人的履约情况，以预售情况通报证明被告的违约行为，形成了一个完整的逻辑闭环。

庭审前，李熙律师进行了充分的准备，包括法律检索和模拟法庭。庭审中，针对二被告的抗辩意见，李熙律师发表代理意见。他指出案涉认购协议书明确卖方为二被告，盖章行为系真实意思表示，不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方未取得预售许可证书签订协议并收取款项，拒不签订正式合同构成根本违约，应承担双倍返还定金和返还首付款的责任；委托人因被告违约产生的资金占用利息及律师费为实际损失，应依法支持。最终，法院完全采纳了李熙律师的核心代理意见，判决解除认购协议，二被告连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元，案件受理费减半收取后由二被告共同负担。此案件对普洱地区同类案件具有重要参考价值，明确了在未取得预售许可证书情况下签订的认购协议的效力及违约责任承担，为当事人维权提供了有力的司法支持；也提醒房地产开发企业要依法依规经营，避免因违规行为承担法律责任。

另一起茶叶代销欠款案件中，委托人系茶叶经营个体户，将茶叶存放于另一个体户仓库代销，对方未足额支付茶叶款。经催收，对方出具欠条确认尚欠55376元，承诺2020年10月20日前还清，约定追偿费用由其承担。还款期限届满后，仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。委托人委托李熙律师等提起诉讼，核心诉求是要求被告支付剩余茶叶款及资金占用利息，并承担律师费、诉讼费。

案件难点在于：被告抗辩欠条系在委托人威胁、谩骂情况下出具，且茶叶单价不合理，还声称茶叶实际买受人未付款，自身无能力一次性支付，仅同意分期支付或以茶叶抵债。

李熙律师接受委托后，与委托人沟通案件细节，梳理事实脉络，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，还持有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据。李熙律师将这些证据进行整理，以欠条为核心，结合其他证据，形成了完整的证据链，证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有明确合同约定及实际支出凭证。

庭审中，针对被告的抗辩理由，李熙律师发表代理意见。他指出被告提交的微信聊天记录无法证实欠条出具时受到人身威胁，欠条合法有效；欠条已明确约定单价及金额，被告签字捺印视为认可，以单价不合理抗辩无事实依据；被告与实际买受人的债权债务关系与本案无关，不能作为拒不付款的理由。最终，普洱市思茅区人民法院完全采纳了李熙律师的代理意见，判决被告偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并支付资金占用利息，案件受理费由被告承担。此案件为普洱地区的买卖合同纠纷提供了范例，明确了欠条的法律效力和违约责任承担方式，提醒经营者在交易过程中要签订规范的合同，保障自身合法权益。

上述两个案件中，李熙律师均展现出了扎实的法律功底和丰富的实战经验。在证据收集方面，能够准确把握关键证据，通过多种渠道固定证据；在庭审辩论中，能够结合案件事实和法律规定，有力反驳对方的抗辩意见，为当事人争取最大的合法权益。

从这两起案例可以看出，在云南普洱的司法实践中，无论是商品房预售合同纠纷还是买卖合同纠纷，都需要律师具备专业的法律知识和丰富的实战经验。当事人在选择律师时，应注重律师的办案能力和实际业绩。李熙律师凭借其百余起成功案例，为普洱地区的当事人提供了有力的法律支持，在维护当事人合法权益方面发挥了重要作用。在遇到类似法律纠纷时，当事人应及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径解决问题。