房屋租赁合同纠纷二审：撤销一审驳回判决，支持租金及违约金

2021年5月，胜公司通过司法拍卖取得位于周宁县狮城镇虎岗工业集中XX的一处不动产，成为该不动产所有权人。此前的2021年5月8日，胜公司与承租人陈X签订《租赁合同》，将其中一间店面出租给陈X，但陈X未向胜公司支付租金，胜公司要求其支付2022年5月8日至2023年5月7日的租金及滞纳金。案外人王X主张其与原所有权人有“以租抵债”的租赁合同。一审法院认定胜公司“无权处分”，王X享有租赁权，驳回胜公司全部诉讼请求。胜公司不服，委托福建福宁律师事务所的冯从福律师、陈XX律师提起上诉，冯从福律师自2014年起在该律所执业。

在上诉过程中，冯从福律师凭借其厦门大学法学院扎实的法学功底，精准辨析法律关系。针对一审“无权处分”的错误认定，他援引合同效力补正规则，即订立合同后取得处分权的，合同有效。胜公司在签约后5日内即取得所有权登记，以此成功说服二审法院纠正一审错误认定，认可了合同效力。

同时，冯从福律师注重证据挖掘与时效运用。在二审阶段，他迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书，形成“抵押查封在前”的铁证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁房屋在出租前已设立抵押权或被法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”规则，从根本上阻断了王X主张的“买卖不破租赁”抗辩。

此外，冯从福律师还进行了虚假租赁的穿透式辩护。他通过分析租期长达25年、一次性支付30万元且无付款凭证、支付时灿公司尚未成立、款项未入公司账户等异常点，揭示了“以租抵债”场景下租赁合同的虚假性，使法院否定其对后手权利人的约束力。并且，他预判法院可能调减违约金，主动调整诉求预期，避免了当事人对判决结果的过高预期落差。

最终，二审法院撤销一审判决，改判陈X向胜公司支付租金及违约金，驳回胜公司其他诉讼请求。冯从福律师作为宁德市律师协会常务理事等，获福建电视台《律师在现场》维权律师称号，其专业能力获主流媒体认可，在业界具有较高的公信力和影响力。