行使抵押财产优先受偿权该怎么做

行使抵押财产优先受偿权要走这些步骤。
先确定抵押权合法有效。根据《民法典》，抵押合同得用书面形式订立，像建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等特定财产抵押，要办理抵押登记，抵押权自登记时设立。只有合法有效的抵押权，才能保障优先受偿权行使。
债务履行期届满但债务人没履行债务，这是行使优先受偿权的前提。债权人可要求债务人履行，债务人若还不履行，债权人就有权行使抵押权了。
接下来和抵押人协议，以抵押财产折价，或者用拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿。要是双方能达成协议，就按约定处理抵押财产。
要是双方没法达成协议，抵押权人可以向法院起诉。法院会对抵押财产进行拍卖、变卖，用所得价款优先清偿债权。
行使优先受偿权时，要留意优先受偿范围，一般包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，不过当事人另有约定的除外。另外，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款按法律规定的顺序清偿。

案情回顾:

小许为向小朱借款，以自己的一处房产作抵押，双方签订了书面抵押合同并办理了抵押登记。债务履行期届满后，小许未履行还款义务。小朱要求与小许协议以抵押房产折价或拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，但小许不同意，双方就此产生争议。小朱认为自己有抵押优先受偿权，而小许则希望能再宽限时间。

案情分析:

1、此案中，小许与小朱签订了书面抵押合同并办理了抵押登记，根据《民法典》规定，该抵押权合法有效，小朱具备行使优先受偿权的基础。
2、债务履行期届满小许未履行债务，小朱有权要求行使抵押权。小朱先与小许协商处理抵押房产，符合流程。若协商不成，小朱可向人民法院提起诉讼，由法院对抵押房产进行拍卖、变卖以实现优先受偿。优先受偿的范围包括主债权、利息、违约金等，除非双方另有约定。