哪些情形下房屋租赁合同能变更

《中华人民共和国民法典》规定，有几种情形下房屋租赁合同可以变更。
一种是协商一致变更。出租人和承租人商量好，就能更改房屋租赁合同的内容。只要不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，双方达成的变更协议就是有效的，这体现了合同的意思自治原则。
因不可抗力致使合同部分不能履行时，也能变更合同。比如自然灾害让房屋部分损坏，按原合同履行对一方明显不公平，双方可以就租赁面积、租金等条款协商变更。
情势变更同样会导致合同变更。要是租赁房屋周边环境有重大变化，像城市规划使周边交通状况影响了房屋使用功能，继续履行原合同对一方明显不利，受影响的一方可以和对方重新协商，合理变更合同。
另外，一方违约导致合同履行困难，经双方协商也可能变更合同。例如承租人逾期支付租金，双方可以协商调整租金支付方式和时间。不过，一方变更合同要遵循法定程序，擅自变更合同属于违约行为，要承担违约责任。
如果遇到上述情况需要变更合同，建议双方友好协商，达成一致后以书面形式确定变更内容。要是协商不成，可以寻求法律途径解决。

案情回顾:

小许将房屋出租给小朱，双方签订了房屋租赁合同。租赁期间，因城市规划，该房屋周边交通状况变差，严重影响房屋使用功能，小朱认为继续按原合同履行对自己明显不公，便提出变更合同，但小许不同意。小朱未经小许同意擅自减少了租金支付金额，小许以小朱违约为由要求其承担责任。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》，因情势变更，租赁房屋周边环境发生重大变化，继续履行原合同会造成当事人一方明显不公，受不利影响的小朱可与小许重新协商合理变更合同。
2、小朱未经协商一致擅自变更租金支付金额，属于违约行为，需承担违约责任。若双方能就变更合同协商一致，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，达成的变更协议有效。