【问题解析】
宅基地未经变更登记私下转让的行为是无效的。
一、因依法
继承、
分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致
宅基地使用权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：
（1）
不动产权属证书或者其他权属来源材料；
（2）依法继承的材料；
（3）分家析产的协议或者材料；
（4）集体经济组织内部互换房屋的协议；
（5）其他必要材料。
二、
农村宅基地转让的流程
（1）
宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意；
（2）如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；
（3）应提交户口簿、居民
身份证及土地证、
房产证等相关材料的原件；
（4）应到
产权登记部门查看
房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在
抵押等
担保、是否有人
民法院采取查封等
财产保全措施；
（5）应订立书面
买卖合同、并办理审批、
过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“
宅基地证”或“集体
土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
【法律依据内容】
《中华人民共和国土地管理法》第十二条
土地的所有权和
使用权的登记，依照有关
不动产登记的法律、行政
法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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