咨询一下土地承包经营权转让和使用的特别约定是什么

1.商铺拆迁时，租户虽不是房屋征收补偿直接对象，但因征收致租赁合同无法履行，可主张实际损失补偿。依据国有土地上房屋征收规定，租户可主张的补偿项目有停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费及装修装饰损失补偿。 2.停产停业损失补偿结合商铺经营效益、停产停业期限等因素确定，具体标准由地方政府制定。搬迁费按实际搬迁支出计算，临时安置费参照当地同类房屋租金水平确定。装修装饰补偿按装修残值或租赁合同约定处理，合同未明确归属的，租户可就自身投入装修部分主张补偿。 3.各地补偿标准不同，具体要依据当地征收政策及租赁合同约定执行。租户应及时和房屋所有权人、征收部门沟通，明确补偿项目和金额，必要时通过法律途径维护合法权益。 建议： 1.租户提前了解当地征收政策和补偿标准。 2.与房屋所有权人在租赁合同中明确拆迁补偿归属。 3.及时收集自身损失证据，如经营数据、装修费用票据等。

参考片区综合地价，参考补偿方案，具体情况具体分析

法律分析： （1）协商拟定环节。征收部门需与被征收人针对补偿方式、补偿金额及支付期限、产权调换房屋的位置与面积、搬迁费、临时安置费等核心事项展开充分沟通，共同拟定协议草案。此环节需确保双方意愿得到充分表达，避免任何一方强迫对方接受不合理条款。 （2）审核协议环节。双方应对协议草案内容进行全面审查。被征收人需重点确认条款是否清晰明确，是否涵盖所有约定的补偿项目，自身应得权益是否在协议中得到明确体现，避免出现模糊表述或遗漏关键内容的情况。 （3）签字确认环节。双方对协议内容无异议后，需在协议上完成签字或盖章手续。若被征收人属于法人或其他组织，需由其法定代表人或负责人签字，并加盖单位公章，确保签字主体的合法性与有效性。 （4）协议备案环节。协议签订后，征收部门应按规定将协议进行备案处理。备案操作可保障协议的合法性与可追溯性，防止协议内容被单方篡改，同时为后续可能的争议解决提供有效依据。 提醒： 签订安置补偿协议时，被征收人需仔细核对协议中的补偿金额、支付期限等关键条款，若对条款存在疑问，建议及时咨询专业法律人士以保障自身合法权益。

法律分析： （1）可向当地自然资源主管部门投诉。该部门负责土地管理与监督工作，对非法占用土地行为具有查处权，能责令停止违法行为并恢复土地原状。 （2）可向农业农村主管部门反映情况。该部门熟悉农村土地承包经营相关事务，会依据法律规定处理涉及农村土地权益的问题。 （3）可寻求乡、镇人民政府帮助。乡、镇人民政府有责任调解和处理辖区内的土地纠纷，协助维护土地合法权益。 （4）若上述途径未能解决问题，可通过诉讼方式维权。向人民法院提起诉讼，要求侵权方承担停止侵害、返还土地、赔偿损失等民事责任。 提醒： 农民在土地被强迫占用时，应注意保留土地承包合同、现场影像等相关证据，以便维权时提供支持；不同案情的解决方式可能存在差异，建议及时咨询专业人士获取针对性帮助。

（一）被侵权人可先与侵权人协商，要求其停止侵占行为并恢复原状，这是较为平和且成本较低的解决方式。 （二）若协商不成，被侵权人可收集相关证据，如建房前后的现场照片、土地使用证明、空间归属的文件等，向当地村委会居委会或人民调解委员会申请调解，由第三方介入促成双方达成和解协议。 （三）若调解仍无法解决，被侵权人可向法院提起诉讼。法院会根据证据和事实审理，认定侵权成立的，将判决侵权人承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等民事责任，若造成经济损失需赔偿相应金额。 法律依据为《中华人民共和国民法典》相关条款： 1.第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 2.第二百三十七条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。 3.第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

1.停产停业损失补偿标准依据相关规定，根据房屋被征收前效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省级行政区制定。效益通常参考被征收房屋实际使用人合法经营期间纳税情况、财务报表或同行业平均利润等确定，停产停业期限按实际时间或地方规定合理期限计算，补偿对象是合法持有经营手续且征收时正常经营的主体。 2.各地执行标准有差异，部分地区按被征收房屋评估价值一定比例补偿，部分地区按从业人员工资损失结合经营利润损失计算。 3.若想了解具体补偿标准，需查询当地征收补偿实施细则或咨询征收部门。 解决措施和建议： 1.经营主体在面临征收时，应提前整理好合法经营期间的纳税情况、财务报表等资料，以便确定效益。 2.及时关注当地征收补偿实施细则的发布，主动向征收部门咨询相关补偿标准。 3.若对补偿标准有疑问或异议，可通过合法途径反映诉求。

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（一）明确安置房产权状况。先确定安置房是否已办理不动产权证，以及产权人是否有完全处置权。若有，可依法赠与子女并按不动产登记规定办理过户。 （二）针对未取得完全产权的情况。如仍属集体产权或在政策限制交易期，需等待限制条件消除后再进行产权转移。 （三）了解当地特殊规定。部分地区对安置房流转有特殊要求，非本集体成员受让可能需村集体同意或补缴费用，要提前了解。 （四）咨询相关部门。向当地不动产登记机构或拆迁管理部门咨询具体政策，保证赠与行为合法有效。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

1.施工致房屋受损赔偿请求适用民法典侵权责任诉讼时效规定，时长三年，从权利人知晓或应知晓权利受损及义务人时起算。若超此时限起诉，义务人可提诉讼时效抗辩，法院审查无中止、中断、延长事由会驳回诉求。 2.确定诉讼时效起算点要结合实际情况，如房屋受损后权利人发现损害且明确义务人的时间。若损害持续，诉讼时效可能从损害停止或确定最终损失之日起算，一切以民法典规定为准。 3.建议权利人在发现房屋因施工受损后，尽快明确损害情况和义务人，及时收集相关证据，如房屋受损照片、施工方信息等。若损害持续，密切关注损害状态，在损害停止或能确定最终损失时，及时通过合法途径维护权益，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。

法律分析： （1）行政责任方面，未经审核审批擅自改变林地用途的，由县级以上人民政府林业主管部门责令限期恢复植被和林业生产条件，同时可以处恢复植被和林业生产条件所需费用三倍以下的罚款。 （2）刑事责任方面，违反土地管理法规，非法占用林地并改变其用途，数量较大且造成林地大量毁坏的，会被处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。其中数量较大的认定标准为，非法占用并毁坏防护林地或特种用途林地的数量分别或者合计达到五亩以上，或者非法占用并毁坏其他林地的数量达到十亩以上。 提醒： 侵占林地不仅可能面临罚款等行政责任，达到刑事标准时还会被追究刑事责任，建议在使用林地前务必依法办理审批手续，避免违法风险。

（一）签订农村耕地互换协议时，要确保双方都是同一集体经济组织的土地承包经营权人，可通过查看土地承包相关证件来确认对方身份。 （二）明确协议内容，保证土地用途仍为农业用途，不能在协议里有将耕地用于非农业建设等表述。 （三）协议条款不能违反法律强制性规定，可咨询专业法律人士审核协议内容。 （四）若为口头协议，要保留好已实际履行的相关证据，如双方耕种土地的记录等。 （五）互换后及时向发包方备案，虽不影响协议效力，但可避免不必要纠纷。 法律依据： 《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。

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