怎样认定房屋租赁合同免责条款是否有效

[律师回复]可以从以下几点认定房屋租赁合同的效力：1、合同当事人具备完全民事行为能力；2、意思表示真实；3、合同内容不违反法律规定；4、不存在恶意串通，损害他人利益的行为；5、不属于法律禁止出租的房屋类型，如违法建筑不能出租。根据2021年实施的《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。法律依据《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复]在合同领域中，涉及双重关系的主要有两种，一种是双重租赁，还有一种是双重买卖。双重也可以是多重，三个以上的重合的关系是多重。在现实中，经常会用“一女二嫁”来表示这个意思，当然，规定一夫一妻制、婚姻自主，当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西，既要卖给甲，又要卖给乙，当然只能卖给一个人。只有一间房，既要租给甲，又要租给乙，也只能租给一个人。双重买卖的规则，出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一个，要遵循两个原则：第一，是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同，由出卖人的意志决定，可以卖给甲，也可以卖给乙，只能卖给其中一个人。第二，是债权平等原则，先手合同的买受人不能主张其有优先权，应当按照债权平等原则，每一个债权都是平等的，只能由出卖人决定卖给哪一方。对于后一种原则，很多人不同意，认为一定要有先有后，先者优先。但是，债权法的规则和规则是不一样的，债权法的规则是债权平等，不管先后;规则是不平等的，应当是先设立的物权优先，在一个建筑物上先后设立了两个物权，是完全可以的，在行使物权时，设立在先的物权优先行使，这就是物权优先原则。既然如此，在双重买卖的两个买受人中，没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是，尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人，但只能履行一个合同，那么，对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任，要赔偿损失。双重买卖的违约责任，出卖人是没有办法逃避的。租赁合同大体如此，构成双重租赁，也应该实行这样的规则，即：第一，契约自由，第二，债权平等。但是，在租赁合同当中有一些特殊的情况，尽管两个租赁合同的效力是平等的，但由于存在特殊情况，而使某一个合同具有了优先权。司法解释规定双重租赁，有三个顺序要遵守，顺位在先的优先：第一，已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后，有一个承租人已经占有租赁房屋，基于占有，或者说基于已经履行的合同，具有优先权，因为后手合同已经无法履行了。所以，已经占有房屋的承租人的合同优先，确认合同效力。第二，已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有，但有一方的合同先登记备案，备案的合同优先，确认其效力。第三，是合同生效在先。

[律师回复]房屋租赁合同应该按照约定的权利与义务确认甲方乙方，一般出租方为甲方、承租方为乙方。订立房屋租赁合同时，合同可以写明当事人的身份信息；房屋的位置、面积、装饰及设施；房屋用途；租赁期限；租金数额及交付方式；房屋维修责任；装修的约定；转租的约定；解除合同的条件；违约责任以及当事人约定的其他条款。法律依据《民法典》第七百零三条　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条　租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零七条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

[律师回复]律师解答当事人提出的这个问题，实际想问的应该是因房屋租赁合同产生的纠纷是否能够申请仲裁？根据《中华人民共和国仲裁法》第三条规定，婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷和依法应当由行政机关处理的行政争议，不能仲裁。该法第四条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。所以，除特别法律关系下的纠纷不能仲裁，其他纠纷可以通过仲裁裁决；房屋租赁合同纠纷不是法定不能仲裁的情形，是可以仲裁的，但是必须根据法律规定，双方签署有效的仲裁协议或条款，否则仲裁委员会不予受理。法律依据《中华人民共和国仲裁法》第三条下列纠纷不能仲裁（一）婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；（二）依法应当由行政机关处理的行政争议。《中华人民共和国仲裁法》第四条当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。《中华人民共和国仲裁法》第五条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。【温馨提示】并不是每种情况都是客观一致的，一个同类型的答案能够解决我们遇到的85%法律风险。但真正的解决方案需要具体问题具体分析，在复杂的情况下，建议尽快咨询专业律师，仅需3~15分钟获得针对性解答！

[律师回复]律师解答房屋租赁纠纷举证，应当根据自己提出的主张，提交相应的证据。比如房屋租赁合同、转账记录、聊天记录、收据等都可以作为证据提交。根据《民事诉讼法》第六十三条的规定，证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。【温馨提示】遇到相似问题不要慌，点击咨询快速找到专业、合适的律师，1对1深度沟通法律需求，3~15分钟获得解答！

[律师回复]可以从以下几点认定房屋租赁合同的效力：1、合同当事人具备完全民事行为能力；2、意思表示真实；3、合同内容不违反法律规定；4、不存在恶意串通，损害他人利益的行为；5、不属于法律禁止出租的房屋类型，如违法建筑不能出租。根据2021年实施的《民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。法律依据《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

[律师回复]免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。免责条款应当符合以下条件，才能发生法律效力：1、必须是双方当事人真实的意思表示。合同的本质即是一种合意，合同的成立意味着双方当事人的意思表示达成一致。这个意思表示必须要明确且真实。合同中所约定的全部条款都必须是双方当事人经过深思熟虑后形成的真实的意思表示，否则无效。2、必须经双方当事人协商同意。双方的意思表示都是通过一定的条款表现出来的，意思表示一致应当表现为对合同全部条款和内容的协商一致。即使是格式合同，也必须对规定的条款(包括附加条款)达成一致，必须为对方当事人所接受才能缔约生效，否则无效。3、必须符合社会公共利益要求。合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。4、必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。不能合理分配双方当事人之间的权益与风险，限制或剥夺另一方当事人权益或故意加大另一方当事人风险的免责条款，当属于无效。5、必须予以说明的格式合同免责条款，其提供者必须尽说明义务。如果格式条款的提供者在订立合同时，未尽提请对方注意和说明的义务，属于强迫对方当事人接受不公平条款，则该免责条款无效。另外，《民法典》对确认免责条款无效作出规定：“合同中的下列免责条款无效：一是造成对方人身伤害;二是因故意或者重大过失给对方造成财产损失的”。

[律师回复]律师解答可以根据《民法典》第一百四十三条的规定认定房屋租赁合同的效力，如果符合以下条件，具有法律效力：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。法律依据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《民法典》第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。【温馨提示】遇到相似问题不要慌，点击咨询快速找到专业、合适的律师，1对1深度沟通法律需求，3~15分钟获得解答！

[律师回复]有效的房屋租赁合同应当具备以下条件：1、租赁合同当事人意思表示真实；2、租赁房屋不属于违章建筑；3、租赁合同不违反法律法规的强制性规定或者公序良俗。根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法律依据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

[律师回复]未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。出租违章建筑的房屋租赁合同无效。我国法律规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。