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二手房交定金后违约金要如何计算
二手房交易交定金后,违约金计算得结合具体情况。 要是合同明确约定了违约金数额或计算方法,那就按合同来。例如合同规定违约方要付房屋总价一定比例的违约金,违约时就按这个比例算。不过,要是约定的违约金比造成的损失高太多,当事人能请求法院或仲裁机构适当减少;要是约定的违约金低于损失,当事人可请求增加。 定金方面,给付定金的一方违约,就不能要求返还定金;收受定金的一方违约,要双倍返还定金。而且定金和违约金不能同时用,守约方只能选一个主张权利。 如果合同没约定违约金,守约方可以要求违约方赔偿实际损失,实际损失包括直接损失和间接损失。但间接损失通常得具有可预见性,像因对方违约错过其他合适房源的差价损失等。不过,得有证据证明该损失和违约行为有因果关系,且是违约方订立合同时能预见的。 建议大家签合同时,明确约定违约金数额和计算方法,这样能避免纠纷。发生违约情况时,守约方要及时收集证据,维护自身权益。 ...
融资租赁租入的企业机器设备能不能抵押
在企业经营里,融资租赁是获取机器设备的常见方式。但要注意,一般情况下,没得到所有权人同意,通过融资租赁租入的企业机器设备是不能拿去抵押的。 在融资租赁关系中,租赁物的所有权一般在出租人手里,承租人只有占有、使用和收益的权利。按照《民法典》的说法,没有处分权的人把不动产或者动产转给别人,所有权人是可以把东西追回来的。抵押其实就是对财产的一种处分行为,如果承租人没经过出租人同意就把租赁设备抵押了,这就属于无权处分。 不过也有特殊情况。要是融资租赁合同里明确写了,承租人在某些条件下能对租赁设备进行抵押,或者事后得到了出租人的书面同意,那承租人就可以把机器设备抵押出去。还有一种情况,如果抵押权人是善意取得的,也就是他不知道也不应该知道这个设备是租赁来的,还付了合理的价钱,完成了抵押登记,那抵押权人就能获得抵押权。但这时候,出租人可以向承租人要求赔偿损失。 所以企业打算抵押融资租赁租入的机器设备时,一定要仔细查看合同约定,并且取得出租人的同意。不然一旦引发法律风险,可能会给企业带来不必要的麻烦,比如被所有权人追讨设备,还要承担赔偿责任等。 ...
要在何种情形下能成立小区业委会
小区业委会在维护业主权益、促进小区管理等方面起着重要作用,但成立它可不是一件随便的事儿,得满足条件并按程序来。 从条件看,有两个情况能让小区具备成立业委会的基础。一是当房屋出售并交付使用的建筑面积,达到物业管理区域建筑物总面积的一半以上;二是如果首套房屋出售并交付使用满两年了,并且出售交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积的百分之三十以上。 在程序上,要是想成立业委会,建设单位或者十个以上的业主可以一起,给物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提交成立业主大会的书面申请。街道办事处或者乡镇人民政府收到申请后,得在六十天内,指导成立首次业主大会会议筹备组。这个筹备组人员构成比较多样,有业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表以及居民委员会代表,而且业主代表得占总人数三分之二以上。筹备组要做的事儿不少,像确定首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容等。等筹备好了,就召开首次业主大会会议,选举出业主委员会委员,同时制定管理规约、业主大会议事规则等文件。业主委员会选出来后,得在三十天内,到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府去备案。 法律建议:业主们在筹备成立业委会时,要仔细研读相关法规,确保每一步都符合法律规定。遇到疑问及时咨询相关部门,避免因程序不合法导致业委会无法正常成立或后续运作出现问题。 ...
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