[律师回复] 先给结论——房子空置两年，物业费一般仍要交，但电梯费和公摊能耗费各地政策不同，有的可以主张减免。根据物业服务收费相关规定，业主应当按照约定交纳物业费，空置不等于免交，因为物业服务是面向整个小区的公共部分。不过很多地方对空置房有减免规定，比如连续空置六个月以上可按不超过七折收取，需要你主动向物业公司申请备案。电梯费若属于按户均摊的固定费用，空置也要承担；若是刷卡计次则可不交。公摊水电一般按实际用量，没住就不该产生。建议你查清当地空置房物业费细则，拿房屋空置证明去和物业协商，协商不成可向价格主管部门反映。协商时带上房屋空置证明和当地物业费减免文件，底气更足，别被一句按规定全价交就说服。若物业坚持全价，可要求出具收费依据文件，对照当地空置房政策逐条核对，不合理部分坚决不认。

[律师回复] 租了一年但没签书面合同，仍算事实租赁。你提前不租，属于违约，房东可扣合理损失，但不能把剩下十个月全扣。先和房东商量退未住租金，或你帮忙转租、找下家，减少空置损失。谈不拢就去法院起诉，要求返还剩余租金，由法院按实际损失判。一般能退大部分。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一沟通。

[律师回复] 在房产证上加子女名字，去当地不动产登记中心办。父母和子女带身份证、户口簿、房产证、亲属关系证明；若走赠与或买卖，还要签协议、交契税等税费，全体共有人到场申请变更登记。房子有贷款抵押的，先取得银行同意。子女未成年，由父母代签。办完缴登记费换新证。先问清当地是按赠与还是买卖办，税负不同。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 结论：您买了房或者租了房但一直没入住，物业费要不要交、按什么标准交，取决于您是业主还是承租人，以及当地对空置房有无减免政策，但绝大多数地方业主收房后即使空置也要交物业费。如果您是商品房业主，根据物业服务收费相关规定，业主办理入住手续后或者建设单位交房后，物业服务人已经按约提供服务的，业主应当交纳物业费，空置并不能成为免交理由。不过，部分省市规定空置房可按不超过七折的比例交，需要您主动向物业申请并按当地细则办理。如果您是承租人，除非合同明确约定由您承担，否则物业费通常由业主交。建议您：第一，查看购房合同和物业服务合同里的缴费起算时间；第二，向当地发改委或住建部门咨询本市空置房物业费减免口径；第三，与物业书面确认标准，避免被全额催收。提醒您，长期空置也要按时交，欠费可能产生违约金。

[律师回复] 先说结论：买二手房时“主贷人”（借款人）没有户口本，通常不影响办按揭和过户，因为银行贷款和房管局核税、过户看的是身份证、婚姻证明和购房资格，户口本不是硬性必需材料。银行审批房贷主要审主贷人的收入、征信、身份证和婚姻关系；如果是已婚，一般要配偶身份证和结婚证，不强制要户口本。房管局办理过户主要看不动产权证、买卖合同、双方身份证和完税证明。但有两种情况户口本会用到：一是外地户籍要证明本地购房资格或社保年限；二是涉及到户籍迁入、子女入学等后续需求。如果你是全款或本地户籍、资格没问题，缺户口本可以用户籍证明或临时身份证替代。建议你先和贷款银行、当地不动产登记中心确认所需清单，把身份证、结婚证、收入证明准备齐，避免因材料漏项来回跑。

[律师回复] 租房协议别只口头，要写清双方姓名、房屋地址、租期、租金、押金、付款方式、维修责任、水电燃气和物业费谁承担、能否转租、提前退租、违约金、交房验收。双方签字按手印，留存证件复印件和房屋照片。约定争议由房屋所在地法院管辖。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一答疑。

[律师回复] 结论先说：你提前退租确实构成违约，但房东不能借机把全部租金和押金一口吞下，已经实际住过的那段按天数扣除，剩余租金应当退还，押金在结清欠费、确认家具家电没损坏后也要退。处理分三步。第一，翻出租赁合同看违约金怎么约定，如果约定的违约金明显高过实际损失，你可以主张适当调低，法院对过高的违约金支持调减。第二，把你已经住的天数对应的租金从总租金里扣除，剩下的房租房东没理由扣留。第三，押金是担保不是违约金，退房时双方清点物品、结清水电燃气物业费，没有损坏就应当原样退还。建议先和房东书面沟通并保留聊天记录、转账记录、合同照片，谈不拢就找房屋所在地社区或街道调解组织，最后还可以向法院起诉，金额不大走小额诉讼程序很方便。

[律师回复] 你好，方便具体沟通一下吗？

[律师回复] 房子没拿，物业费要不要交，关键看是否交付以及没拿的原因。一般开发商通知收房且房屋符合交付条件后，费用才转给你。房屋未达交付标准或开发商逾期交房，你有权拒收，这期间物业费由开发商承担。已通知收房，你自己拖着不拿，通常从通知收房日起交。先看购房合同约定，查是否验收合格、有无书面收房通知，保留拒收理由和证据。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 中介无权擅自开门丢你东西。就算欠租，也得先催告、协商或起诉，不能自己撬门清房。马上告诉中介不得进入，敢强行进就报警；同时拍照录像、列损失清单，保存合同和聊天记录。已被丢就固定证据，向法院起诉中介和房东索赔。也可找房东商量工资到账后补交，争取宽限。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。