在准确评估抵押物现值的基础上,辅以合理的抵押率,从而确定抵押物的最高担保能力。抵押率是指贷款本息额与抵押物现值二者之比,银行一般参照以下操作方法确定抵押物现值和抵押率:
1.无地上定着物的土地使用权现值的确认以取得土地实际支付的金额为计算依据,抵押率最高不得超过70;
2.以房产所有权和土地使用权共同抵押的,若土地使用权性质为出让方式的,抵押率不超过70,若土地使用权性质为划拨方式的,抵押率不超过50;
3.集体所有土地上的房产为抵押的,抵押率不超过50,以个人商用房和非城区或非主要镇区的个人住房抵押的,抵押率不超过60;
4.在建工程抵押率不超过50;
5.通用机器设备的抵押率不超过30;
6.汽车、船舶、民航等运输设备抵押的,一手消费类抵押率不超过60,一手营运类和二手消费类抵押率不超过50,二手营运类抵押率不超过40;
7.用材林、薪炭林、经济林与林地使用权一并抵押的,抵押率不超过70。
买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力” [1] 。
民通意见
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
申办抵押合同时,公证处对审查抵押人主体资格和抵押物上要求较严。根据规定,抵押物是公民个人财产的,如设定抵押的财产有共有人时,应先得到所有共有人的同意并由所有共有人出具同意抵押的书面证明;外商投资企业、个人合伙成立的私营企业等设有董事会的企业,按公司章程规定,担保须有董事会决议的,应提交董事会决议;国有控股公司、国有企业以其生产、经营关键的国有财产设定抵押的,应事先得到国有资产管理机构的批准,申办公证时,还须提交批准文件。
根据《中华人民共和国物权法》第180条的规定,以下财产允许抵押:
1、建筑物和其他土地附着物;
2、建筑用地使用权;
3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
4、生产设备、原材料、半成品、产品;
5、正在建造的建筑物、船舶、航空器;
6、交通运输工具;
7、法律法规未禁止抵押的其他财产。
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