遇到法拍房存在20年租赁情况怎么办

1.法拍房存在20年租赁需区分不同情形处理。若租赁在抵押、查封前，且租赁合同真实、租金支付合理、承租人已实际占有使用房屋，“买卖不破租赁”，新产权人需等租赁期满收回房屋。
2.若租赁在抵押、查封后，租赁关系无法对抗新产权人，新产权人可要求承租人腾房。
3.若发现原产权人与承租人恶意串通虚构租赁，新产权人可通过诉讼主张合同无效。建议新产权人收集租金支付凭证、房屋实际使用情况等相关证据，向法院提起诉讼维护自身权益。

法律分析：
（1）当法拍房存在20年租赁，若租赁在抵押、查封前，同时租赁合同真实、租金支付合理、承租人已实际占有使用房屋，按照“买卖不破租赁”原则，新产权人要等租赁期满才能收回房屋，这保障了承租人的合法权益。
（2）若租赁在抵押、查封后，租赁关系无法对抗新产权人，新产权人有权要求承租人腾房。
（3）若发现原产权人与承租人恶意串通虚构租赁，新产权人可收集租金支付凭证、房屋实际使用情况等证据向法院提起诉讼，主张租赁合同无效来维护自身权益。

提醒：购买法拍房时要仔细核查房屋租赁情况，若遇到复杂租赁问题，建议咨询专业人士分析。

（一）若租赁在抵押、查封前，且租赁合同真实、租金支付合理、承租人已实际占有使用房屋，新产权人应遵循“买卖不破租赁”原则，等待租赁期满再收回房屋。
（二）若租赁在抵押、查封后，新产权人可要求承租人腾房。
（三）若发现租赁是原产权人与承租人恶意串通虚构，新产权人收集租金支付凭证、房屋实际使用情况等相关证据，向法院提起诉讼主张租赁合同无效。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

1.法拍房有20年租赁，处理要分情况。
2.租赁在抵押、查封前，且合同真实、租金合理、承租人已实际使用，按“买卖不破租赁”，新产权人等租期结束才能收房。
3.租赁在抵押、查封后，新产权人能要求承租人腾房。
4.若发现恶意串通虚构租赁，新产权人可诉讼主张合同无效，收集租金凭证等证据维权。

结论：
法拍房存在20年租赁，需根据租赁在抵押、查封前后等不同情形处理，在抵押、查封前的合法租赁受“买卖不破租赁”原则保护，之后的租赁或恶意虚构租赁新产权人可维护权益。
法律解析：
依据民法典规定，当法拍房的租赁在抵押、查封前，同时租赁合同真实、租金支付合理且承租人已实际占有使用房屋，“买卖不破租赁”原则生效，新产权人要等租赁期满才能收回房屋。若租赁在抵押、查封后，租赁关系无法对抗新产权人，新产权人有权要求承租人腾房。要是发现租赁是原产权人与承租人恶意串通虚构的，新产权人可通过收集租金支付凭证、房屋实际使用情况等相关证据，向法院提起诉讼主张租赁合同无效。

如果您在法拍房租赁方面遇到类似问题，对相关法律处理不太清楚，欢迎向专业法律人士咨询，以妥善解决问题。