法拍房已经租赁了怎么办

处理已租赁的法拍房需依据“买卖不破租赁”原则。若租赁在法院查封前已合法有效，原租赁合同对新买受人继续有效，新业主应保障承租人按原合同使用房屋至租赁期结束；若租赁在法院查封后设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，法院拍卖时可除去租赁关系，新买受人有权要求承租人腾退。
为合理处理此类情况，新买受人可采取以下措施：
1.核查租赁协议签订时间及房屋查封时间等情况，明确租赁和查封的先后顺序。
2.若租赁在前，与承租人友好协商，保障双方权益。
3.若租赁在后，通过书面通知等合法方式要求承租人搬离，若协商不成，可向法院起诉。

法律分析：
（1）“买卖不破租赁”原则在处理已租赁法拍房时至关重要。若租赁在法院查封前合法有效，原租赁合同对新买受人持续有效，新业主需保障承租人按原合同继续使用房屋至租赁期满。
（2）若租赁是在法院查封后设立，这种租赁关系无法对抗已登记的抵押权，法院拍卖时可去除该租赁关系，新买受人能要求承租人腾退房屋。
（3）新买受人在实践中要先核实租赁协议签订时间与房屋查封时间。若租赁在前，可与承租人友好协商；若租赁在后，可通过书面通知等合法途径要求承租人搬离，协商无果则可向法院起诉。

提醒：处理已租赁法拍房时，务必准确核实租赁与查封时间先后，不同情况处理方式不同，若有疑问建议咨询专业法律人士进一步分析。

（一）核查关键时间。新买受人处理已租赁法拍房时，首先要核查租赁协议签订时间和房屋查封时间，以此确定租赁关系是否受“买卖不破租赁”原则保护。

（二）根据情况协商。若租赁在查封前，新买受人可与承租人友好协商，保障承租人按原合同继续使用房屋；若租赁在查封后，可通过书面通知等合法方式要求承租人搬离。

（三）起诉解决纠纷。若协商不成，当租赁在查封后，新买受人可向法院起诉，要求承租人腾退房屋。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明若租赁在法院查封（对应抵押权设立情况）前已存在并转移占有，原租赁关系受保护；若在查封后设立，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。

1.处理已租赁的法拍房，遵循“买卖不破租赁”原则。若租赁在查封前合法有效，原合同对新买受人继续有效，新业主应让承租人按约使用至租期结束。
2.若租赁在查封后设立，该租赁无法对抗已登记的抵押权，法院拍卖可除去租赁关系，新买受人能要求承租人腾退。
3.新买受人应先核查租赁和查封时间。租赁在前可协商，租赁在后可书面通知腾退，协商不成可起诉。

结论：
处理已租赁的法拍房，租赁在法院查封前的，原租赁合同对新买受人继续有效；租赁在法院查封后的，新买受人有权要求承租人腾退房屋。新买受人需核查相关时间情况并采取对应措施。
法律解析：
根据“买卖不破租赁”原则，当租赁在法院查封前已合法有效存在时，原租赁合同的效力不受房屋拍卖影响，新买受人要受原合同约束，让承租人继续使用房屋到租赁期结束。而若租赁是在法院查封后设立的，这种租赁关系无法对抗已登记的抵押权，法院拍卖时可去除该租赁关系，新买受人有权利要求承租人腾退房屋。实践中，新买受人首先要核查租赁协议签订时间和房屋查封时间。若租赁在前，可友好协商；若租赁在后，可书面通知等要求承租人搬离，协商不成可起诉。如果您在处理已租赁的法拍房过程中遇到难题，可向专业法律人士咨询，我们可以为您提供更详细的法律建议和解决方案。