离婚房产析产还款怎么处理

（一）婚前购买且登记在一方名下的房产处理
房产归产权登记方所有，未还贷款为其个人债务。婚后共同还贷部分及对应增值部分，由产权登记方向另一方支付补偿。

（二）婚后购买的房产处理
无论登记在谁名下，一般属于夫妻共同财产，未还贷款为共同债务。双方可协商房产归属及债务承担，协商不成时法院会结合双方经济状况、对房屋的贡献等因素判决。取得房产的一方继续偿还贷款，并给予另一方相应补偿。若房产有抵押，变更产权人需经抵押权人同意。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

婚前购买且登记在一方名下的房产，离婚时产权归登记方所有，剩余贷款由其独自承担。婚姻存续期间双方共同偿还的贷款部分及对应增值金额，登记方需向另一方支付相应补偿。

婚后购置的房产无论登记在哪一方名下，通常属于共同财产，未还清的贷款为共同债务。双方可协商确定房产归属与债务分担，协商无果时法院会结合经济条件、房屋贡献等因素判决。获得房产的一方继续还贷，并给予另一方合理补偿，若房产有抵押，变更产权需经抵押权人同意。

结论：离婚房产析产还款需根据房产购买时间及登记情况区分处理，婚前购买且登记在一方名下的房产归产权登记方，婚后购买的房产一般属夫妻共同财产，未还贷款按对应情形由一方或双方承担。
法律解析：根据相关法律规定，离婚时房产及未还贷款的处理需分以下两种情况认定。1.若房产为一方婚前购买且登记在其名下，婚后共同还贷，离婚时房产归产权登记方所有，未还贷款为其个人债务，共同还贷部分及该部分对应的房产增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。2.若房产为婚后购买，无论登记在谁名下，一般属于夫妻共同财产，未还贷款为夫妻共同债务，双方可协商确定房产归属及债务承担方式，协商不成时，法院会根据双方经济状况、对房屋的贡献等实际情况判决，通常取得房产的一方继续偿还贷款，并给予另一方相应补偿。若房产存在抵押，变更产权人需经过抵押权人同意。若你遇到离婚房产析产还款的具体问题，建议向专业法律人士咨询，以便获得针对性的法律帮助。

离婚时房产析产及未还贷款的处理需结合房产购买时间、产权登记情况等具体情形确定，以平衡双方合法权益。

1.婚前一方购买且登记在其名下的房产，婚后共同还贷的情形。离婚时房产归产权登记方所有，剩余未还贷款为其个人债务。对于婚后共同还贷部分及该部分对应的房产增值额，产权登记方需向另一方支付相应补偿，补偿金额需综合考虑还贷金额、房产增值比例等实际因素。

2.婚后购买的房产，无论登记在一方还是双方名下，通常认定为夫妻共同财产，剩余未还贷款为共同债务。双方可协商确定房产归属及债务承担方式；协商不成时，法院会根据双方经济状况、对房屋的实际贡献等因素作出判决。取得房产的一方需继续偿还贷款，并向另一方支付相应的财产分割补偿。

3.若房产存在抵押，变更产权人时需征得抵押权人同意。未取得同意的情况下，产权变更可能无法完成，或引发贷款合同违约等问题，需提前与抵押权人沟通确认处理方式，确保产权变更合法有效。

法律分析：
（1）若房产为一方婚前购买且登记在其名下，婚后双方共同还贷，离婚时该房产归产权登记方所有，尚未偿还的贷款属于产权登记方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。

（2）若房产为婚后购买，无论登记在夫妻哪一方名下，一般认定为夫妻共同财产，尚未偿还的贷款属于夫妻共同债务。双方可协商确定房产归属及剩余贷款的承担方式；协商不成时，法院会根据双方经济状况、对房屋的贡献程度等实际情况作出判决，通常由取得房产的一方继续偿还贷款，并向另一方支付相应补偿。若房产存在抵押，变更产权人需经过抵押权人同意。

提醒：
处理离婚房产析产及还款时，需注意房产有抵押的情况下变更产权人需经抵押权人同意，避免因未取得同意导致产权变更失败；涉及共同还贷及增值部分的补偿，建议结合实际情况计算具体金额，必要时咨询专业人士获取帮助。