拍卖的房子出租已收租金20年可以退吗

法律分析：
（1）房屋出租后被抵押，后续房屋被拍卖的，原租赁关系不受影响，已收取的租金通常无需退还。

（2）房屋先抵押后出租，且抵押权已办理登记的，当抵押权实现导致租赁房屋所有权发生变动时，原租赁关系对房屋受让人不具有约束力，新房主有权要求承租人搬离，已收取的剩余租金应当退还。

（3）若租赁合同存在法定无效或可撤销情形，如因欺诈、胁迫等情形订立合同，也可能涉及租金退还，需结合租赁合同内容、抵押情况等综合判断。

（4）因租金退还或租赁关系产生争议时，可先通过协商方式解决，协商不成的，可通过诉讼途径处理。

提醒：
不同情形下租金是否退还及租赁关系效力不同，需结合租赁合同、抵押登记等材料综合分析，建议有争议时及时咨询专业法律人士获取针对性建议。

（一）房屋出租后被抵押再拍卖的情况。原租赁关系不受影响，已收取的租金无需退还，承租人可继续按租赁合同使用房屋直到租期结束。

（二）房屋先抵押后出租且抵押权已登记的情况。抵押权实现导致房屋所有权变动时，原租赁关系对新房主没有约束力。新房主有权要求承租人搬离，出租人已收取的剩余租期租金应当退还给承租人。

（三）存在合同无效或可撤销情形的情况。比如租赁合同是通过欺诈、胁迫等手段签订的，承租人可以要求退还已支付的租金，具体金额根据实际情况确定。

相关法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

房屋出租后被抵押再拍卖，租赁关系不受影响，已收租金无需退还。

房屋先抵押且登记后出租，抵押权实现导致所有权转移时，原租赁对新业主无效，新业主可要求搬离，剩余租金应退还。

租赁合同存在欺诈、胁迫等无效或可撤销情形，也可能退还租金。

争议先协商，不成可通过诉讼解决。

结论：房屋出租与抵押的先后顺序会影响租赁关系效力及租金是否退还，需结合具体情况综合判断。

法律解析：
根据民法典规定，若房屋先出租后抵押再被拍卖，原租赁关系不受抵押权影响，租金通常无需退还。若房屋先抵押后出租且抵押权已登记，实现抵押权导致租赁房屋所有权变动时，原租赁关系对新房主不具有约束力，新房主有权要求承租人搬离，已收取的剩余租金应退还。此外，若租赁合同存在欺诈胁迫等法定无效或可撤销情形，也可能涉及租金退还。实际情况需结合租赁合同内容、抵押登记情况等综合分析，若存在争议，可先尝试协商解决，协商不成可通过诉讼途径处理，也可向专业法律人士咨询获取针对性建议。

房屋出租与抵押的先后顺序、抵押权登记状态及合同效力，是判断租赁关系是否受所有权变动影响及剩余租金是否退还的关键，需结合具体情形综合分析并通过合法途径解决争议。

1.若房屋出租后被抵押并拍卖，原租赁关系不受所有权变动影响，剩余租金无需退还。承租人可继续按原租赁合同约定使用房屋，租金应支付给新房主，无需搬离。

2.若房屋先抵押后出租且抵押权已登记，实现抵押权导致房屋所有权变动时，原租赁关系对新房主不具有约束力。新房主有权要求承租人搬离，已收取的剩余租金需退还给承租人。

3.若租赁合同存在欺诈、胁迫等法定无效或可撤销情形，承租人可主张合同无效或撤销合同，要求退还已支付的租金。

4.若各方就租金退还或租赁关系存续产生争议，应优先通过协商方式明确责任及处理方案。协商无法达成一致时，可向人民法院提起诉讼，依据事实和法律维护自身权益。