拍卖的房子有20年租赁合同怎么办

法律分析：
（1）若拍卖房屋的租赁关系在抵押、查封前已合法设立，依据买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效，新产权人需继续履行租赁合同直至租赁期满。

（2）若租赁关系在抵押、查封之后设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权或查封效力，新产权人有权要求承租人腾退房屋。

（3）新产权人可通过审查租赁合同文本、租金支付凭证、房屋实际占有使用情况等材料，判断租赁关系的真实性。

（4）若发现存在恶意串通虚构租赁关系以阻碍房屋拍卖的情况，新产权人可向法院起诉请求确认该租赁合同无效。

提醒：
购买拍卖房屋前应仔细核查租赁关系的设立时间及真实性，避免因未妥善处理租赁问题引发后续纠纷，若遇虚构租赁情形可及时通过法律途径维护自身权益。

（一）区分租赁设立时间处理租赁关系。若拍卖房屋的租赁在抵押或查封前合法设立，原租赁合同继续有效，新产权人需继续履行合同至租赁期满。

（二）租赁在抵押或查封后设立的处理方式。该租赁关系不能对抗已登记的抵押权或查封效力，新产权人有权要求承租人腾退房屋。

（三）判断租赁真实性的方法。新产权人可通过审查租赁合同签订时间、付款凭证、实际占有情况等材料，确认租赁是否真实合法。

（四）处理恶意虚构租赁的途径。若发现存在恶意串通虚构租赁关系阻碍房屋拍卖的情况，可向法院起诉请求确认租赁合同无效。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

拍卖的房屋若存在合法租赁合同，且合同是在房屋被抵押或查封之前设立的，即便产权发生变更，原租赁合同依然有效，新的房屋所有权人需继续履行合同直至租赁期限届满。

若租赁合同是在房屋被抵押或查封之后才设立的，该租赁关系无法对抗已登记的抵押权或法院查封的效力，新房屋所有权人有权要求承租人腾退房屋。

新房屋所有权人可通过核查租赁合同细节、租金支付凭证、承租人实际居住情况等，判断租赁关系的真实性。若发现存在恶意串通虚构租赁以阻碍房屋拍卖的情况，可向法院起诉请求确认租赁合同无效。

结论：拍卖房屋上的20年租赁合同效力，取决于租赁设立时间与抵押查封时间的先后。
法律解析：
根据民法典规定的买卖不破租赁原则，拍卖房屋的租赁合同处理需分两种情形。若租赁在抵押、查封前已合法设立，原租赁合同继续有效，新产权人应履行合同至租赁期满。若租赁在抵押、查封后设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权或查封效力，新产权人有权要求承租人腾退房屋。新产权人可通过审查租赁合同、付款凭证、实际占有情况等判断租赁真实性，若发现恶意串通虚构租赁以阻碍房屋拍卖的，可向法院起诉确认租赁合同无效。如果您遇到拍卖房屋租赁合同相关问题，建议咨询专业法律人士，以明确租赁效力及后续处理方式。

拍卖的房子存在20年租赁合同，需结合租赁设立时间与房屋抵押、查封的先后顺序处理。

1.若租赁在房屋抵押、查封前已合法设立，原租赁合同继续有效。新产权人应按照买卖不破租赁原则，继续履行租赁合同直至租赁期满，不得要求承租人提前腾退房屋。

2.若租赁在房屋抵押、查封后设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权或查封效力。新产权人有权要求承租人腾退房屋，承租人需配合搬离。

3.新产权人可通过审查租赁合同内容、租金支付凭证、房屋实际占有使用情况等方式，判断租赁关系的真实性。若发现存在恶意串通虚构租赁关系以阻碍房屋拍卖的情况，可向法院起诉请求确认租赁合同无效。