婚前财产房产增值怎么算

婚前房产增值部分的归属与分割需结合房产购买及还贷情况确定，不同情形下处理方式存在差异。

一方婚前全款购买且登记在自己名下的房产，婚后增值部分属于自然增值，仍归个人所有，离婚时另一方无权要求分割该增值部分。

婚前一方支付首付，婚后夫妻共同还贷的房产，婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。计算方式通常为增值部分等于夫妻共同还贷部分除以房屋总价款乘以离婚时房屋的市场价值减去夫妻共同还贷部分，其中房屋总价款包含购房款和已还利息。

法律分析：
（1）一方婚前全款购买且登记在自己名下的房产，婚后增值部分属于自然增值，仍为个人财产，离婚时另一方无权请求分割。

（2）婚前一方支付首付，婚后夫妻共同还贷的房产，婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。计算方式通常为增值部分等于夫妻共同还贷部分除以房屋总价款（购房款加已还利息）乘以离婚时房屋的市场价值，再减去夫妻共同还贷部分。

（3）例如，婚前支付首付50万购买房屋，总价100万，婚后夫妻共同还贷20万，离婚时房屋市场价值200万，增值部分计算方式为20除以（100加已还利息）乘以200减去20。

提醒：
离婚时涉及婚前房产增值部分分割的，需保留购房合同、还贷记录、房屋评估报告等证据以准确计算补偿金额；若对分割有争议，建议咨询专业法律人士获取针对性建议。

（一）婚前全款购买且登记在一方名下的房产，婚后增值部分属于自然增值，仍为个人财产。离婚时另一方无权分割该增值部分。

（二）婚前一方支付首付，婚后夫妻共同还贷的房产，离婚时产权登记一方需对另一方补偿婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分。计算方式为，用共同还贷金额除以房屋总价款（购房款加已还利息），乘以离婚时房屋市场价值，再减去共同还贷金额，结果即为应补偿的增值部分金额。

法律依据为最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条。该条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

婚前全款买下并登记在自己名下的房子，婚后房价自然上涨的部分仍属个人财产，离婚时对方无法分割这部分收益。

婚前付首付买房，婚后夫妻共同还贷的，共同还贷的金额及对应的房价上涨部分，离婚时产权登记方需向另一方补偿。计算方式一般为：共同还贷额除以房屋总花费（购房款加已还贷款利息），乘以离婚时房屋市场价，再减去共同还贷额，结果即为应补偿的部分。

比如有人婚前付首付50万购房，总房价100万，婚后共同还贷20万，离婚时房子市场价200万，增值部分计算为用20除以（100加已还利息）的和，乘以200，再减去20。

结论：
婚前房产增值部分的分割需区分情况，全款购买且登记在自己名下的自然增值属个人财产；首付加共同还贷的，共同还贷及对应增值部分需由产权登记一方补偿另一方。

法律解析：
根据民法典相关规定，一方婚前全款购买并登记在自己名下的房产，婚后增值部分若为自然增值，仍属于个人财产，离婚时另一方无权分割。若婚前一方支付首付，婚后夫妻共同还贷，该房产婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。补偿计算方式通常为共同还贷部分除以房屋总价款乘以离婚时房屋市场价值，再减去共同还贷部分，其中房屋总价款包括购房款和已还利息。如果对婚前房产增值部分的具体计算或分割问题存在疑问，建议向专业法律人士咨询，以便得到针对性的解答和帮助。