没有预售许可的合同有效吗

（一）对于购房者来说，在签订商品房预售合同前，务必查看出卖人是否具有商品房预售许可证明，降低购房风险。若发现出卖人无此证明，可先不签订合同，要求其提供证明后再签。
（二）对于出卖人而言，应尽快取得商品房预售许可证明后再进行预售活动。若已在未取得证明时签订合同，需在购房者起诉前取得该证明，以确保合同有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。

1.出卖人没拿到商品房预售许可证明就和买受人签预售合同，合同通常无效。不过若在起诉前拿到证明，合同可认定有效。

2.这么规定是为保障购房者权益、规范房地产预售秩序。预售许可证明是预售法定凭证，没有它，工程进度、质量等可能有风险，损害购房者权益。

3.若出卖人起诉前补齐证明，表明已符合预售条件，认定合同有效利于维护交易稳定。

结论：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同通常无效，但起诉前取得该证明的合同有效。
法律解析：该规则是为保障购房者权益和规范房地产市场预售秩序而设。预售许可证明是出卖人具备预售条件的法定凭证，没有此证明意味着购房可能面临工程进度、质量等风险，损害购房者权益，所以一般无预售许可签订的合同会被认定无效。不过若出卖人在起诉前取得了预售许可证明，表明其已符合预售条件，此时认定合同有效有助于维护交易稳定。若您在商品房预售合同方面存在类似疑惑，可向专业法律人士咨询，以获取更准确的法律建议和帮助。

出卖人未取得商品房预售许可证明时与买受人订立的预售合同通常无效，但起诉前取得该证明则合同有效，此规则合理且必要。

这一规则保障了购房者权益和规范了房地产市场预售秩序。预售许可证明是出卖人具备预售条件的法定凭证，没有该证明，意味着房屋可能存在工程进度缓慢、质量不达标等风险，严重影响购房者权益。所以一般判定无预售许可签订的合同无效，可避免购房者陷入风险。

若出卖人在起诉前取得预售许可证明，说明其已符合预售条件，此时认定合同有效，既保障了购房者的预期利益，也有利于维护交易稳定，避免资源浪费。

为遵循此规则，出卖人应在取得预售许可证明后再进行预售活动。购房者在签订预售合同前，要仔细核查出卖人是否具备预售许可证明，降低购房风险。

法律分析：
（1）通常而言，出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立预售合同，合同会被认定无效。这是由于预售许可证明是出卖人合法预售的关键凭证，缺乏它意味着房屋可能存在工程进度、质量等诸多不确定风险，严重损害购房者权益。
（2）不过，若出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明，合同可认定为有效。这一规定既保障了购房者权益，又考虑到维护交易的稳定性，给予出卖人一定的补救机会，只要其后续满足预售条件，合同效力就能得到认可。

提醒：
购房者在签订商品房预售合同前，务必查看出卖人的预售许可证明。若发现无该证明且产生纠纷，可根据具体情况采取措施，不同案情对应解决方案不同，建议咨询进一步分析。