商品房实际面积与房产证面积不符怎么办

1.商品房实际面积与房产证面积不符时，根据面积误差比绝对值的不同情况有不同处理方式。当误差比绝对值在3%以内含3%，按合同约定价格据实结算，买受人请求解除合同不被支持。当误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同并要求返还已付购房款及利息。
2.若买受人同意继续履行合同，又分两种情况。若房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内含3%部分房价款由买受人按约定价格补足，超出3%部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人。若房屋实际面积小于合同约定面积，3%以内含3%部分房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
3.建议购房者在购房时仔细审查合同中关于面积误差的条款，出现面积不符情况及时与开发商沟通协商，若协商不成可通过法律途径维护自身权益。

法律分析：
（1）当商品房实际面积与房产证面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按合同约定价格据实结算，购房者不能因面积误差解除合同。例如，合同约定面积100平，实际面积99平，误差在3%内，就按约定价格结算房款。
（2）若面积误差比绝对值超出3%，购房者有解除合同的权利，还可要求返还已付购房款及利息。
（3）购房者同意继续履行合同的情况下，房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分由购房者按约定价格补足，超出部分由出卖人承担且所有权归购房者；实际面积小于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还，超过3%部分房价款出卖人双倍返还。

提醒：遇到商品房面积不符问题，要及时与开发商协商，保留相关证据。因具体情况不同解决方案有别，建议咨询专业法律意见。

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）
按照合同约定价格据实结算，购房者不能以面积不符为由要求解除合同。

（二）面积误差比绝对值超出3%
1.购房者可解除合同，并要求返还已付购房款及利息。
2.购房者同意继续履行合同，分以下情况处理：
-房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，购房者按约定价格补足，超出3%部分的房价款由开发商承担，房屋所有权归购房者。
-房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由开发商返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款，开发商需双倍返还购房者。

法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算，购房者不能因面积问题解除合同。

2.面积误差比绝对值超出3%，购房者可解除合同并要求返还已付房款及利息。

3.购房者同意继续履行合同，实际面积大于约定面积，3%以内（含3%）部分由购房者补款，超出部分由开发商承担，所有权归购房者；实际面积小于约定面积，3%以内（含3%）部分及利息由开发商返还，超出部分双倍返还。

结论：
商品房实际面积与房产证面积不符，根据面积误差比绝对值是否超3%有不同处理方式，误差比绝对值在3%以内按合同约定价格结算，超3%买受人可解除合同或按规定继续履行合同。
法律解析：
当商品房实际面积和房产证面积存在差异时，法律有明确处理规则。面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算，此时买受人请求解除合同不会得到支持。若面积误差比绝对值超出3%，买受人有解除合同的权利，还能要求返还已付购房款及利息。若买受人选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款由买受人按约定价格补足，超出部分由出卖人承担且所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积，3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还，超过3%部分房价款出卖人需双倍返还。如果遇到此类面积不符问题且不知如何处理，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。