土地抵押房屋能否退房

（一）若开发商出售房屋时未告知土地已抵押，购房者可请求法院或仲裁机构撤销购房合同并退房，还能要求开发商承担违约责任赔偿损失。

（二）若开发商抵押土地不影响房屋交付使用且已如实告知，购房者一般不能仅因土地抵押退房，否则可能违约担责。

（三）遇到问题可先和开发商协商，协商不成收集证据通过诉讼解决。

法律依据：
《民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

1.若开发商卖房时未告知土地已抵押，购房者可按民事法律行为欺诈规定，请求撤销购房合同退房，还能要求开发商担责赔偿。

2.若开发商虽抵押土地，但不影响交付使用且已如实告知，购房者不能仅因土地抵押退房，否则可能违约担责。

3.遇到问题建议先和开发商协商，协商不成可收集证据诉讼解决。

结论：
土地抵押的房屋能否退房取决于开发商是否告知及是否影响房屋使用，未告知可请求撤销合同退房并索赔，已告知且不影响使用则一般不能仅以此退房。
法律解析：
依据《民法典》，若开发商出售房屋时未告知土地已抵押，此行为构成民事法律行为欺诈。购房者可请求法院或仲裁机构撤销购房合同并退房，还能要求开发商承担违约责任、赔偿损失。若开发商虽抵押土地，但不影响房屋正常交付与使用，且事先如实告知购房者，购房者一般不能仅以土地抵押为由退房，否则可能构成违约，需承担违约责任。遇到此类情况，建议先与开发商协商，协商不成可收集证据通过诉讼解决。若您在处理这类问题时遇到困难，或想进一步了解相关法律权益，可向专业法律人士咨询。

1.土地抵押的房屋能否退房要视情况而定。若开发商售房时未告知土地已抵押，购房者可按民法典中民事法律行为欺诈规定，请求撤销购房合同并退房，还能要求开发商担责赔偿。
2.若开发商抵押土地但不影响房屋交付使用，且已如实告知，购房者通常不能仅因土地抵押退房，否则可能违约担责。
3.解决措施和建议：遇到此类问题，购房者可先和开发商协商。若协商无果，可收集相关证据，通过诉讼途径解决，以维护自身合法权益。

法律分析：
（1）若开发商出售房屋时未告知土地已抵押，这构成欺诈行为。根据《民法典》关于民事法律行为欺诈的规定，购房者有权请求法院或仲裁机构撤销购房合同并退房，还能要求开发商承担违约责任赔偿损失。
（2）若开发商抵押土地却不影响房屋正常交付与使用，并且事先如实告知了购房者，此时购房者一般不能仅以土地抵押为由退房，否则可能构成违约，需要承担违约责任。
（3）遇到此类情况，建议购房者先与开发商协商，若协商不成，可收集相关证据，通过诉讼途径解决。

提醒：购房者遇到土地抵押相关问题，要及时保留证据。不同情况处理方式有别，建议咨询专业意见进一步分析。