购房阴阳合同纠纷如何判定法律责任

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一般房屋买卖中，当事人双方为追求利益最大化，达到少交或不交房屋契税和个人所得税的目的，往往在递交给房地产登记机关的房屋买卖合同中约定少于真实成交价的成交价格，即出现所谓的“阴阳合同”。出卖人或买受人因房屋价格上涨或下跌等原因不愿继续履行合同，以双方约定的虚假成交价格违反了国家税收法律制度为由起诉请求确认双方签订的房地产买卖合同无效。 我们认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按双方的真实意思来认定。除虚假成交价格之外的其他条款是双方的真实意思表示，不存在其他法定无效情形，应认定其他条款有效。逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的，当事人一方仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的，不予支持。(以上为青岛地区司法实践)

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一、如何认定阴阳合同 1、“阴阳合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“阳合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”，作为交易的真实成交价格。 2、“阴阳合同”与“补充合同”不是一回事阳合同只用来登记，真实的成交价是阴合同，两份合同的价格不同，两份合同的签订时间可能是同一天，也可能相隔数天，但大致时间一致。而补充合同是对前一份合同的变更，一般是在合同履行到一定阶段后经双方协商一致而对原来合同所作的变更。在二手房的交易中，双方首先要确定的就是价格，价格确定好之后就不会再有变动，即使签订了补充合同，也多是对付款方式和交房时间的变更，一般不会涉及对房价的变更。因此要将阴阳合同与补充合同区别开来。 3、“阴阳合同”出现的两大原因：下家为多贷款（房产登记的交易价格高于实际交易价格，可以多贷款），上家为少交税（房产登记的交易价格低于实际交易价格，税费相应较低）。 二、发生阴阳合同纠纷如何解决 1、签订“阴阳合同”的目的是为规避法律或银行的规定，这是一种违法的行为尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。虽然有人是为规避法律主动签订，但有人也是因为另一方提出要求而被动签订，而且目前完全杜绝阴阳合同的现象又很难做到。因此，不管出于什么原因而签订阴阳合同，都要注意防范由此而产生的风险。这种风险主要是指当产生争议时，双方对合同价格各执一词，纷纷主张对自己有利的价格。 2、阴阳合同中，一般情况下，后签的合同为准按上海市高级人民《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定，在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。 3、无法判断先后的，应当证明哪份为“真实意思”这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。二手房买卖中，经常会出现买卖双方签订多份价格不同的《房地产买卖合同》的情况，包括“净到手价”和“成交价”、“合同价”的冲突，这会对将来发生纠纷埋下伏笔。因为双方发生矛盾，下家会要求按价低的合同付款，相反，上家会要求下家按价高的合同付款，这在二手房买卖诉讼中成为一个屡见不鲜的现象，所以，二手房买卖双方要谨慎行事，采取相应的防范措施，或者向咨询如何应对价格纠纷。

薛晓波律师

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