出租人侵犯承租人优先购买权的，买卖合同是否有效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条司法解释明确了侵犯承租人的优先购买权，并不会导致《房屋买卖合同》无效，但是承租人可以要求出租人(出售人)承担赔偿责任。该条也隐含了尊重《房屋买卖合同》所产生的法律后果的意思，即房屋买受人因《房屋买卖合同》所取得的房屋所有权或所有权的期待权不受影响(即便该买受人不是善意买受人)。因为1、在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》(甚至已经办理过户手续)的前提下，承租人要想继续“优先购买”取得标的房屋，就首先要确认房屋买卖双方的《房屋买卖合同》无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则，承租人不可能向买受人行使“优先购买”的权利。2、根据2016年03月01日生效的《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国物权法gt;若干问题的解释(一)》第12条的规定【其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：(二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。】按份共有人行使优先购买权的“必经之路”即请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。参照该规定，承租人要想行使优先购买权也要撤销房屋买卖合同或者确认房屋买卖合同无效，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条明确规定承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持【暗含撤销房屋买卖合同也不予支持】的前提下，承租人的在出租人与买受人已经签订《房屋买卖合同》的前提下再想“优先购买”已不可能。这样有利于维护交易安全，有利益维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。当然，该规定也给承租人的优先购买权的权利范围设定了比较大的限制。

根据你的问题解答如下,承租人优先购买权侵权赔偿标准在出租人侵害承租人优先购买权之时，承租人只能请求财产损害之赔偿。损失包括以下几个方面：(一)直接损失主要是指承租人为了行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。(二)间接损失主要是指房屋价差损失。具体分为以下几种情况：(1)出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者的价差损失;(2)房屋市场价格维持不变，出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失;(3)交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。对于价差损失的赔偿，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定;无法协商的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基合，租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，还需注意：一是承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费。房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用无论由出租人承担还是由第三人承担，均应从价差损失中予以扣除。二是现实交易中经常出现真实交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致情况，此时应根据真实交易价格来确定，而不能依据备案合同的交易价格为基准来计算价差损失。(三)附带损失这里是指，在租赁期满后承租人另行租赁房屋所产生的相关费用。对此，应分情况而定，如果承租人已得到了房屋价差损失赔偿，此时租金若上涨了，一般不应给予租金价差的赔偿，因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然就不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益;如果承租人没有获得房屋价差赔偿，而此时租金若上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当地赔偿承租人的租金价差损失。

根据你的问题解答如下,承租人优先购买权侵权赔偿标准在出租人侵害承租人优先购买权之时，承租人只能请求财产损害之赔偿。损失包括以下几个方面：(一)直接损失主要是指承租人为了行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等。(二)间接损失主要是指房屋价差损失。具体分为以下几种情况：(1)出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者的价差损失;(2)房屋市场价格维持不变，出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失;(3)交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的，此时对承租人而言不存在价差损失。对于价差损失的赔偿，可参照以下方式：双方协商确定的，从其约定;无法协商的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发，以承租人的请求为基合，租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，还需注意：一是承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费。房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用无论由出租人承担还是由第三人承担，均应从价差损失中予以扣除。二是现实交易中经常出现真实交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致情况，此时应根据真实交易价格来确定，而不能依据备案合同的交易价格为基准来计算价差损失。(三)附带损失这里是指，在租赁期满后承租人另行租赁房屋所产生的相关费用。对此，应分情况而定，如果承租人已得到了房屋价差损失赔偿，此时租金若上涨了，一般不应给予租金价差的赔偿，因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失，而租金来源于取得房屋所得到的收益，此时承租人已经确定的不能再取得房屋，当然就不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益;如果承租人没有获得房屋价差赔偿，而此时租金若上涨的，从平衡双方利益的角度考虑，出租人应适当地赔偿承租人的租金价差损失。