转租合同的效力如何，为什么会限制转租

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一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

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一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：
（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。
（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。
（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。
（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

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有时，股东之间对向非股东转让股权还约定有法律规定之外的限制条件，如未经全体股东一致同意不得转让股权某一股东在股权转让时必须连带转让另一或其他一些股东的股权股权转让必须经过某大股东同意，或经董事长、董事会的同意股权转让时其他股东均需无条件同意，并放弃行使优先购买权等等。由于当事人的这些特别约定可能与法律规定不符，如何认定这些特别约定的效力，违反约定转让股权时行为是否有效，便成为司法实践中的难题。
我们认为，对这些特别约定应视其与法律规定的关系来确定其效力，并据此对违反约定转让股权行为的效力加以认定。有些特别约定虽与法律规定不同，但并不违法，应视为有效。如对股权转让时其他股东均需同意并放弃行使优先购买权的约定，只要是自愿签订的便应属有效，视为其他股东事先同意放弃自己的相关权利。但对于那些当事人特别约定而法律又没有规定的股权转让限制条件的效力，以及违反约定转让股权行为的效力，便须详加分析了。
有的人认为，当事人的约定不得违反法律规定，所以，当事人约定的、超出法律规定的股权转让限制条件无效，故违反约定转让股权的行为有效，而且不必承担任何法律责任。有的人认为，当事人有权自愿约定股权转让的限制条件，这是对其权利的处分，当属有效，违反约定转让股权的行为无效。有的法官判案也觉得处于两难之中，采纳前一种观点，认定当事人的约定无效，等于法院在支持随意违约的行为，客观上起到鼓励违背诚信原则、放纵欺诈行为的效果采纳后一种观点，认定当事人的约定有效，转让股权行为无效，约定的转让限制条件又确实与法律规定不符，恐怕担上违法裁判的嫌疑。
其实，只要将当事人的约定与转让股权行为两者的法律效力分开分析，就可以得出正确的结论。首先，应当承认当事人约定的股权转让限制条件在当事人之间是有效的。虽然这些约定与法律规定的股权转让限制条件不同，但是法律并没有禁止当事人根据自己的需要约定相应的股权转让限制条件。而且，在实践中确实存在这种需要，这也正是这些特别约定产生的原因。其次是要明确，法律规定的股权转让限制条件适用于所有的股权转让情况，而当事人约定的股权转让限制条件，仅仅在参与约定的当事人之间有效，两者的效力范围是不同的。再次，违反法律的强制性规定要承担相应的法律责任，违反当事人的自愿约定同样要承担相应的法律责任，对违法和违约行为都不能放纵。
据此，
第一，当事人违反其特别约定向非股东转让股权的行为应认定为有效。因为在原股东间的限制转让股权约定，其效力不能及于没有参与约定的非股东第三人，受让人受让股权仅受法律规定条件的限制，不受他人约定的限制。如认定股权转让无效，将损害受让人的合法权益。
第二，转让人对其违反特别约定的行为，必须承担违约责任，要赔偿参与约定的其他股东因此而受到的经济损失。对那些违约兼违法(法律强制性规定)的行为，可以根据本文所述原则，综合分析处理。