房屋买卖合同订立后，买受人已付款，房屋已交付，未办理过户登记，这

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预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。根据《物权法》第20条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第68条相应规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。该条规定在技术上使得预告登记后未经预告登记的权利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记，自然无法发生物权效力。对于抵押权而言，预告登记具有保全顺位的效力，即办理预告登记的抵押权可以享有优先顺位。

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如果是土地证和房产证合二为一住房，可以放心购买。rn如土地是出让性质，房主一直没有去办理自己的土地证，可以由原房主办理完毕土地证，再过户给买家，rn如土地为划拨或者集体性质，需要原房主缴纳土地出让金，办理完毕个人名字出性质土地证，再过户给买家。

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房屋在未过户的情况下。房产所有权还是归原房主所有。他也构成违约，可以追究他的违约责任。