开发商违约拒不履行合同如何办

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你好，关于上述的问题，解答如下, 近日，济南军区某红军师通信营干线连连长A拒绝履行无法律效力的合同，全额索回1万元购房定金的事，成为全营官兵普法学法的生动教材。去年“五一”期间，A与爱人在驻地看中了一套期房，随后与房地产开发公司签订了《内部认购书》，交了1万元定金。不久，A的爱人又在另一家房地产开发公司相中了一套房子，位置与价格更令人满意。于是，A前往第一家房地产公司办理退房手续。售房部经理以A违约为由，要求其交纳30%的违约金。A要求售房部出示《商品房预售许可证》，当他看到该公司的《商品房预售许可证》后，指着批准日期据理力争：当初双方签订《内部认购书》时，房地产开发公司还没有办理《商品房预售许可证》，无权对商品房进行预售，因此，双方签订的《内部认购书》不具备法律效力，开发商无权要求自己交纳3000元的违约金。接着，A又对照《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等条款，以有力的证据，全额索回了自己的1万元定金。预售商品房须取得许可证国家建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本例中，预售期房给连长A的房地产开发公司至少在两个方面违反了法律规定，一是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，二是没有向承购人A出示《商品房预售许可证》。根据《合同法》第52、56条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。房地产开发公司在没有取得《商品房预售许可证》的情况下无权预售商品房，与购房者签订的《内部认购书》违背了《城市商品房预售管理办法》的强制性规定，属于无效合同，不具备法律效力。因此，A拒绝履行这一无效合同不算违约。另外，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，房地产开发公司理应返还A1万元定金。不仅如此，根据《城市商品房预售管理办法》第13条的规定，未办理预售登记取得商品房预售许可证明的开发企业预售商品房，还要承担停止预售、补办手续、上交违法所得、被处以罚款的法律责任

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根据你的问题解答如下, 《合同法》第71条明确规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”这一规定，前一款明确了提前履行时债权人的权利及其限制，后一款则明确了费用的承担。
合同中期限的约定具有十分重要的意义，是当事人的一种顺序利益。这主要表现在两个方面：
第
一，履行期限到来之前，债务人享有拒绝履行的权利
第
二，债权人也享有在履行期限到来之前拒绝受领的权利。应当指出的是，受领不仅是债权人的权利，也是债权人的义务，债权人为受领债务人的履行同样需要付出一定的代价，如为所受领货物找到存放的空间等，所以，债务人提前履行自己的义务，同样可能使债权人不得不为提前接受履行而支付更多的不必要的代价。法律规定在提前履行对债权人不利时，该权利人有权拒绝，正是法律为保护债权人利益而设置的一项重要措施。从这一原理出发，当债务人提前履行时，因债务人的提前履行而使债权人增加支出的费用，就应由债务人承担。

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根据你的问题解答如下, 《合同法》第71条明确规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”这一规定，前一款明确了提前履行时债权人的权利及其限制，后一款则明确了费用的承担。
合同中期限的约定具有十分重要的意义，是当事人的一种顺序利益。这主要表现在两个方面：
第
一，履行期限到来之前，债务人享有拒绝履行的权利
第
二，债权人也享有在履行期限到来之前拒绝受领的权利。应当指出的是，受领不仅是债权人的权利，也是债权人的义务，债权人为受领债务人的履行同样需要付出一定的代价，如为所受领货物找到存放的空间等，所以，债务人提前履行自己的义务，同样可能使债权人不得不为提前接受履行而支付更多的不必要的代价。法律规定在提前履行对债权人不利时，该权利人有权拒绝，正是法律为保护债权人利益而设置的一项重要措施。从这一原理出发，当债务人提前履行时，因债务人的提前履行而使债权人增加支出的费用，就应由债务人承担。