从法律本质上讲,土地使用权出让是一种行政许可行为,是国家特许某些当事人享有特定地块的土地使用权的行政行为。
国有建设用地使用权出让的性质在《行政许可法》中有明确的规定。
《行政许可法》第12条规定:
(二)有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等,需要赋予特定权利的事项”。从土地出让方式经历从划拨到有偿使用,从协议到招标、拍卖、挂牌出让的演变过程,可以看出,国家通过出让合同来规范和调控土地市场,落实最严格的节约集约用地制度,以实现管理、保护与合理利用土地资源的目的。
挂牌是土地公开出让的重要方式,其程序如下:
一、发布挂牌公告,出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
二、出示挂牌文件,在挂牌公告规定时间内出示挂牌文件,并组织现场踏勘。
三、受理竞买申请,在挂牌公告规定的时间内,竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请,并缴纳竞买保证金。
四、审查挂牌资格,根据挂牌文件要求,对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查,对符合条件的通知其参加挂牌活动。
五、挂牌,在挂牌公告规定的时间和交易场所,出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告,并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
六、揭牌,在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人,竞得人与出让人签订成交确认书,同时缴纳定金。
七、公布成交结果,活动结束后10个工作日内,出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布,并退还竞买保证金。
八、签订出让合同,竞得人应按照成交确认书约定的时间,与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。法律依据:《土地管理法》第五十四条建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。
国有土地使用权挂牌出让隶属在中华人民共和国境内采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让国有土地使用权的性质《协议出让国有土地使用权限定》第三条限定出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的限定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。以下六类土地应该纳入招标拍卖挂牌范围:供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地;土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政限定等明确应当要回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》商定或法律、法规、行政限定等明确应当要回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
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