“《物权法》第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”中“首先满足业主的需要”怎么解释?另外小区地下车库归属是谁?业主需要另行购买小区车位吗?
专业解答物业服务机构无权禁止业主车辆进出小区。小区停车场的土地所有权属于全体业主,物业仅有管理权而无产权,无权独自处置、占用或限制业主使用停车位。因此,物业无权阻止业主驾车进出小区。
专业解答小区地下车库的归属应当根据实际规划来判断。一般情况下小区地下车库不归属于业主所有。但是占用业主共同所拥有的道路或其他的地方,用于停放汽车的车位是指规划外的车位,这是归属于全体业主所有的。
专业解答小区的地下车位是归业主所有的,业主在买房时地下车位是算在公摊面积中的,所以业主对于车位拥有一定的所有权,开发商不能随意的买卖地下车位;如果签订房屋买卖合同时有其他的规定,地下车位也可以归开发商所有。
律师解析 小区内的车位车库如果是占有小区业主共有部分建造的,则应当归全体业主共有。如果是未占用小区业主共有部分建造的,则根据业主也开发商在购房合同中的约定确定归属,开发商可以通过买卖、赠与、出租的方式将车位车库给业主使用。 如果购房合同没有明确约定的,则如果业主与开发商在购房合同中约定以公摊面积方式计价,且车位建筑面积属于公摊面积范围内。或者车位车库的建造成本已实际被计入业主与开发商购房的合同价款中的,则车位车库归全体业主共有。反之则所有权归开发商。
律师解析 可以。 车位、车库作为建筑物的附属设施,应首先满足小区业主的需要。 车库和车位时由开发商所有。 但是小区车位,应当在满足业主所需车位后且有剩余时,开发商才可以允许业主以外的人使用小区的车位。 开发商将车位出租给业主之外的人时,不得影响小区正常的物业管理。
律师解析 对小区地下车库的所有权归属问题,目前法律没有明确规定。 实务中,判定地下车库的归属,主要从以下几个方面判断:开发商在计算公摊面积时,是否把地下车库的建筑面积计算在内; 开发商建造地下车库的成本,是否核算在住宅开发成本之内; 当地政府是否要求或开发商是否承诺无偿将地下车库交付给业主等。 如果是,则一般归全体业主所有; 反之,则归开发商所有。
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