无预售许可购房与代销欠款纠纷，律师助力维权获赔近32万

在云南普洱，有这样一位法律从业者——李熙，从2018年开始执业，至今已有多年法律实务经验，处理过百余起各类案件。她经手的案件中，有两起尤为典型。

一位委托人打算购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订了《普洱广场商品房认购协议书》，约定缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，还需在协议签订7日内签订正式合同，协议对房屋位置、面积、价款等都有明确规定。委托人按约支付定金后，要求签订正式合同却被要求等候通知，之后又支付了207240元首付款，但被告方始终拒绝签订正式合同，也不退还已付款项。后来委托人了解到，案涉预售房屋自始至终都未取得商品房预售许可证书。为维护自身权益，委托人委托李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师接受委托后，迅速梳理案件事实，固定核心证据，像《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。这些证据完整证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

案件审理时，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，称与普洱XX公司相互独立，无案涉房源也未收款，不应担责；普洱XX公司虽认可收款，但只同意协商还款时间，没提出实质解决方案。针对这些抗辩意见，李熙律师结合事实与法律规定发表代理意见：案涉认购协议书明确卖方为二被告，且都盖章确认，协议依法生效，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免责；被告方未取得预售许可就签订认购协议并收款，且无正当理由拒签正式合同，构成根本违约，应双倍返还定金并返还首付款；委托人因被告违约产生的资金占用利息及律师费属实际损失，应依法支持。最终，法院完全采纳李熙律师的核心代理意见，判决解除认购协议，二被告连带返还双倍定金60000元及购房首付款207240元，案件受理费减半由二被告共同负担。虽委托人选择定金罚则后，资金占用利息及律师费诉请未获支持，但核心诉求全部实现。

另一起案件中，委托人是茶叶经营个体户，2019年9月将茶叶存于另一茶叶经营个体户仓库，约定销售需经委托人同意。该个体户取得同意销售茶叶后，未足额付款，仅支付部分便推诿剩余款项。2020年4月，经催收出具欠条，确认尚欠55376元，承诺2020年10月20日前还清，还约定追偿费用由其承担。还款期限到后，仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。委托人委托李熙律师等提起诉讼，要求被告支付剩余茶叶款及资金占用利息，并承担律师费、诉讼费。

李熙律师接受委托后，与委托人沟通细节，梳理事实，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，还有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等，形成完整证据链。庭审中，被告抗辩欠条是在威胁、谩骂下出具，茶叶单价不合理，且实际买受人未付款所以自身无能力一次性支付，只同意分期支付或以茶叶抵债。李熙律师当庭发表代理意见：被告提交的微信聊天记录不能证实欠条出具时受威胁，欠条合法有效；欠条明确约定单价和金额，被告签字捺印即认可；被告与实际买受人的债权债务关系与本案无关，不能作为拒付理由。同时，李熙律师提交全部证据，证明买卖合同关系合法、被告违约、委托人主张的律师费有依据。最终，普洱市思茅区人民法院完全采纳代理意见，判决被告偿还茶叶款、律师费，支付资金占用利息，案件受理费由被告承担。

律师价值

在这两起案件中，李熙律师的作用显著。在商品房预约合同纠纷中，她精准梳理证据，清晰证明被告违约事实，面对被告的抗辩，从合同生效、违约责任等多方面进行有力反驳，为委托人争取到双倍定金和首付款返还。在茶叶代销欠款纠纷中，她及时与委托人沟通，固定关键证据，针对被告的无理抗辩，依据事实和法律逐一击破，让委托人的合法诉求得到法院支持，成功追回欠款及相关损失。

实践意义

在司法实践中，对于商品房预售合同纠纷，法院会严格审查开发商是否取得预售许可证，若未取得且构成违约，会支持购房者的合理诉求。对于买卖合同纠纷，合法有效的欠条是重要证据，债务人不能以不合理理由拒绝履行还款义务，债权人的合法权益会得到法律保护。

结尾

回到最初的困惑，无论是遇到无预售许可购房问题，还是代销欠款纠纷，李熙律师凭借其丰富的办案经验、扎实的证据梳理和精准的法律分析，都能为委托人排忧解难，有效维护委托人的合法权益，展现出专业、负责的优势。