代理村集体收回租赁地块，律师精准维权守护集体资产

2013年，某村集体通过公开竞投，将一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。随后，A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签正式租赁合同，约定租期15年，租金分期递增，同时明确逾期支付租金超6个月的，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

然而，自2021年起，两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，两家企业仍未足额支付。面对这种情况，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，要求确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

公司方提出抗辩理由：一是称疫情导致经营困难；二是表示已补足租金，所以不存在根本违约。

崔易蓬律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，结合合同约定的“逾期6个月未付租即视为自动违约”条款。

2.分点论证：

违约事实明确：欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。这表明，疫情并非导致欠租的原因，企业不能以此作为逃避违约责任的借口。

违约状态认定：承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但不影响此前违约状态的认定。也就是说，企业在诉讼期间的补缴行为，并不能掩盖其之前长期拖欠租金的事实。

尊重合同约定：合同明确约定了解除后果（没收押金、返还租赁物），应予尊重。这是双方在签订合同时的真实意思表示，具有法律效力。

3.最终法律结论：企业的行为构成根本违约，村集体发出的《律师函》已符合合同解除条件，解除通知到达承租方时合同即告解除，企业应按照合同约定承担相应的责任。

仲裁/判决结果

某中级人民法院采纳了崔易蓬律师的核心代理意见，作出如下判决：

1.确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除。

2.承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施。

3.承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有。

4.承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）。

5.驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担。

在土地租赁行业，一些企业存在错误认知，认为遇到经营困难就可以随意拖欠租金，或者补缴租金后就可以抹去之前的违约行为。本案确立了明确的裁判规则：合同解除权的行使以合同约定和法律规定为依据，一旦承租方出现根本违约行为，出租方有权解除合同并要求其承担相应责任。

这对用人单位（承租方）起到了警示作用，提醒企业要严格遵守合同约定，按时履行支付租金的义务，否则将面临合同解除、没收押金等法律后果。对于劳动者（出租方）来说，当自身权益受到侵害时，要及时采取合法手段维护自己的权益。

崔易蓬律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，他全面梳理案件事实与证据链，调取了《租赁协议》《租赁合同》、租金支付流水、催款函件等关键证据，为胜诉奠定了坚实基础。在法律定性方面，精准把握合同解除权的行使规则，明确指出企业的违约行为和合同解除的节点。在庭审策略上，针对企业的抗辩理由，进行了有力的反驳和应对，最终成功帮助村集体收回了价值较高的租赁地块及地上资产，有效维护了集体资产的合法权益。

土地租赁合同的履行关系到各方的利益，一份合同的公平执行，不仅是对法律的尊重，更是对合法权益的守护。崔易蓬律师用专业和智慧，为村集体挽回了损失，也为同类案件提供了宝贵的参考。