银行追款遇阻，开发商能否免除连带还款责任？

原告某银行称，其与被告A、B签订个人购房担保借款合同，被告A、B借款三十五万余元用于购房，以所购房产提供抵押担保，被告C某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。贷款发放后，被告A、B逾期未还款，截至起诉时仍有本金二十余万元及利息未清偿。原告依据合同约定及相关法律，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，并要求被告C承担连带还款责任。原告提交了个人购房担保借款合同、贷款发放记录、被告逾期还款记录等证据。

被告方的初始困境在于，被告A、B确实逾期未还款，这是明确的违约事实。而被告C面临的问题是，合同虽约定了阶段性保证的免责条件，但案涉房产仅办理了抵押权预告登记，尚未完成正式的抵押登记，这成为被告C在证据上的缺口，容易让原告主张其应承担连带还款责任。

谢非非律师围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任范围展开核心抗辩。他指出，案涉房产已完成建筑物所有权首次登记，根据相关法律规定，原告的抵押权自预告登记之日起设立，被告C的阶段性保证责任依法应解除，不应承担连带还款责任。针对原告的主张，律师准备了房产首次登记证明等反证，证明抵押权已依法设立。

庭审中，关键的交锋在于对抵押权预告登记效力的质证。原告认为，虽然房产进行了预告登记，但未完成正式抵押登记，被告C的保证责任不能免除。谢非非律师则依据民法典担保制度司法解释，详细阐述了在完成建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效情形下，抵押权自预告登记之日起设立的法律依据，有力反驳了原告观点。

最终，法院采纳了谢非非律师的观点。判决被告A、B偿还原告剩余借款本金二十余万元及利息；原告对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回原告对被告C某房地产开发公司的全部诉讼请求，被告C无需承担任何还款责任。

从该案可提炼出被告代理的三条防御主线：一是紧扣合同约定与法定免责条件，精准适用法律；二是清晰厘清相关法律概念的效力衔接，如抵押权预告登记与正式登记的关系；三是准备充分的反证，有力反驳原告观点，维护被告合法权益。