买房遇虚假宣传，未获预售许可合同是否有效？这起案件给你答案

案例讲解

本案由云南天外天(丽江)律师事务所杨慧律师代理。杨慧律师自2014年开始执业，至今已承办案件逾1000件，是云南天外天（丽江）律师事务所高级合伙人、副主任律师，同时还担任玉龙县法学会法律咨询专家等职务。她深耕民事、刑事领域，尤其擅长婚姻家事、合同纠纷等案件。

2019年5月4日，宋女士与康XX公司签订了《康美之家会员权益产品购买协议》，认购了玉龙养生坊的一套房屋，并按约定支付了1181907元购房款。然而，宋女士发现所购房屋虽已封顶，但康XX公司迟迟未履行交付过户手续。进一步了解得知，该公司销售的房屋未取得商品房预售许可证，且土地使用年限仅40年，与宣传的70年相差甚远。

宋女士多次与康XX公司交涉无果后，于2020年1月13日将其诉至法院，要求确认协议无效，返还购房款及利息，并赔偿一倍购房款，同时承担诉讼费和保全费。

康XX公司辩称，签订协议时虽未取得预售许可证，但已告知宋女士相关证件在办理中，且协议还有康养、医疗等服务附加值。公司于2020年1月16日取得了预售许可证，愿意继续履行合同。对于已付房款一倍的赔偿，公司认为不存在故意隐瞒行为，宋女士也应承担一定责任。关于70年产权宣传问题，是后期与相关部门对接出现变数。

法院审理认为，双方签订的协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。因签订协议时康XX公司未取得预售许可证，且是在宋女士起诉后才取得，所以协议无效。根据法律规定，康XX公司应返还购房款。对于利息损失，考虑到双方都有过错，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，从2019年5月12日起算。对于赔偿损失，综合各种因素，判决康XX公司赔偿宋女士100000元。对于保全保险费和保全申请费，因不是必要支出，法院不予支持。

法律干货

1.审查预售许可：买房前一定要查看开发商的商品房预售许可证，这是保障购房合同有效的关键一步。如果开发商未取得预售许可证就卖房，合同可能被认定无效。

2.注意宣传内容：对于开发商的宣传要保持理性，不要轻信口头承诺。如果宣传内容与实际不符，要及时要求开发商书面确认，以便日后维权。

3.尽到审慎义务：购房者在签订购房协议时，要仔细审查协议条款，对开发商的资质和相关证件进行核实，避免因自身疏忽导致损失。

结语

这起房屋买卖合同纠纷案例告诉我们，在购房过程中要提高法律意识，保护好自己的合法权益。遇到问题不要慌张，通过法律途径解决。杨慧律师执业多年，经验丰富。