深耕民事纠纷，以分层调解破三年租赁困局

这是一起历经近三年僵持的房屋租赁纠纷，出租方因仅作口头租赁约定，陷入三方权责推诿、既收不到拖欠租金也无法收回房屋的维权困局，还面临实际占有人异地、高龄人员出行不便、腾退后续执行变数极大的多重难题。朱永旺律师跳出固化诉讼思路，以分层沟通的调解策略破局，推动各方在法院主持下达成完整可执行的调解协议，最终案涉纠纷一次性全部履行完毕，出租方顺利收齐租金、收回房屋，实现实质化案结事了。

朱永旺律师毕业于浙江师范大学法学院，执业于浙江绣川律师事务所，办公地址位于浙江省金华市义乌市稠江街道205号三楼，系金华市社区矫正讲师团第一期成员、“律普尔”法律顾问团队核心成员，曾任义乌市共赢商事调解中心兼职调解员。多年深耕民事法律服务领域，兼具一线诉讼实战能力与企业合规非诉服务经验，凭借社区矫正基层工作积累的实务经验，擅长在耐心倾听的沟通中快速精准抓取当事人的核心诉求，能够将晦涩的专业法律判断转化为平实易懂的表述，帮助委托人清晰把握案件走向与利弊权衡。执业过程中始终拒绝套路化办案，不机械套用模板化诉讼策略，坚持针对每一起案件的具体事实开展针对性剖析，以解决委托人的实际问题为核心目标。诉讼业务层面，累计承办各类案件逾130件，覆盖民事领域多个细分方向，具备全流程办案能力与扎实的实务积淀，业务核心聚焦于婚姻家庭纠纷与合同纠纷两大领域，累计办理相关案件70余件，其中买卖合同纠纷、民间借贷纠纷是深耕的重点方向。非诉与法律顾问服务层面，作为“律普尔”法律顾问团队核心成员，随团队为大型国企单位提供合规审查服务，覆盖企业内部管理制度、用工合同、对外交易合同等多个维度，助力企业完善合规管理体系、排查经营环节法律风险，同时为多家民营企业提供常年法律顾问服务，对商事委托合同、建设工程合同、买卖合同等各类商事文本拥有深度审核经验，注重法律风险前置防控，通过交易条款优化、业务流程梳理、专项法律意见出具等方式，帮助企业从源头降低纠纷发生概率，实现合规经营与风险防控的平衡。公益法律服务领域，朱永旺律师积极参与法律援助中心相关工作，承办多起刑事法律援助案件，积累了扎实的刑事办案实务经验，始终注重保障当事人的诉讼权利，以严谨尽责的态度对待每一起援助案件，获得受援当事人的认可与好评。从业以来，朱永旺律师始终秉持务实、尽责的执业态度，认真对待每一起案件与每一份委托，致力于为委托人提供兼具合法性与实操性的法律解决方案，切实保障当事人的合法权益。

出租方将自有房屋对外出租，仅与名义承租人口头达成租赁约定，未签署书面租赁合同。后续名义承租人并未实际占有使用房屋，直接将房屋交由两名异地第三方实际居住使用，最终形成房东、名义承租人、实际占用人三方交错的法律关系。后续案涉房屋出现长期拖欠租金的情形，各方矛盾持续发酵，出租方既无法收回拖欠租金，也无法顺利收回案涉房屋；名义承租人以自身并未实际居住为由，拒绝独立承担租金责任；实际占用人身处外地，其中一名当事人年事已高，房屋内还存放大量个人物品，往返当地处理纠纷存在诸多现实障碍，迟迟不配合腾空房屋。多方互相推诿下，纠纷僵持近三年，私下协商完全陷入停滞，出租方的合法财产权益长期处于受损状态，急需专业法律人士介入打破僵局。

本案审理推进过程中暴露多重难点，首先案涉交易仅有口头租赁约定，没有直接书面凭证，事实举证难度较大，同时叠加名义承租人和实际占用人两方不同主体，各方对责任主体如何锁定、哪些主体需要共同承担租金及腾房义务各执一词，法律关系界定成为首要争议点。其次三方当事人分散在不同地域，对立情绪浓厚，互相推诿互不信任，各方诉求存在明显冲突，若径直开庭审理极易进一步激化矛盾，各方几乎没有协商余地。此外腾房后续执行风险极高，实际占用人中有高龄人员，屋内堆放大量私人物品，即便拿到胜诉判决，后续强制执行腾退的周期长、变数大，出租方面临“拿到判决但拿不回房屋”的现实风险。同时部分被告长期在外地，高龄当事人不便长途参与线下诉讼，线下开庭调解的客观阻力极大。

接受委托后，朱永旺律师预判直接走判决路径会面临事实认定难、责任主体覆盖不全、后续腾退执行周期漫长等多重风险，确立分层沟通、调解破局的整体办案思路。首先第一时间对内梳理案件全脉络，充分向委托人释明诉讼利弊，客观分析判决与调解两种方案的收益、风险与时间成本，引导委托人作出合理租金让步，主动释放调解诚意，为后续协商奠定基础。其次分别对接名义承租人以及两名实际占用人，开展背对背沟通，逐一向各方释明对应的法律责任，明确逾期付款、逾期腾空房屋对应的加重违约后果，破除各方试图推诿责任的侥幸心理。之后考虑到实际占用人身处外地、高龄当事人不便出行的客观情况，主动与法院对接协调线上调解签署流程，免去高龄老人长途奔波的不便，同步对接当事人家属配合完成相关手续确认，打通异地调解的现实障碍。最终在法院主持之下，推动三方达成完整调解方案，把租金支付、合同解除、房屋腾空、逾期加重违约责任全部细化落实到调解协议中，设置明确违约罚则，保障后续协议具备可执行性。

案件经人民法院出具民事调解书予以确认，约定全部三名义务主体共同向出租方支付房屋租金，明确租赁合同解除时间，约定限期完成房屋腾空，腾空费用由义务方自行承担，同时明确逾期未腾空时，房屋内物品可由出租方自行处置。调解协议中专门设置违约加重条款，一旦义务人未按期足额履行，需要一次性支付更高金额款项，并承担相应利息损失。调解协议生效后，各方均按照调解文书约定完整履行，出租方成功收回全部拖欠租金，房屋按期腾空交还，长达近三年的租赁纠纷一次性彻底了结，无需再进入强制执行程序，真正实现案结事了。朱永旺律师跳出“唯判决论”的固化思维，不机械追求一纸判决书，提前预判执行难点，优先选择调解路径，一次性解决钱款回收、房屋收回两大核心诉求，避免委托人陷入诉讼加执行的漫长拉锯，以严谨尽责的执业特质展现扎实的实务处置能力。