商铺买受人诉请解除购房合同，律师以疫情不可抗力抗辩获法院驳回

原告与某实业公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买该公司开发的商铺，已支付全部购房款及维修资金。合同明确约定交房时间为2022年12月31日，同时对逾期交房超过90天的解除权行使条件作出约定。原告主张，某实业公司未在约定时间交房，逾期时长超出90天，且存在擅自变更规划的行为，直接影响所购商铺的使用功能，据此要求确认合同解除，由实业公司退还全部已付房款、维修资金并支付违约金。某实业公司收到应诉材料后，委托贵州权衡律师事务所蒋顺花律师作为特别授权代理人参与诉讼。

接手案件后，黔西南蒋顺花律师首先从行为事实层面逐一梳理事件完整脉络，将分散的时间节点与关联行为逐一对应，排查各方履约过程中是否存在违反合同约定或法定义务的情形。律师梳理发现，案涉项目建设周期内，当地因疫情防控要求实施过临时静默管理，该客观情况直接影响项目施工进度，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。按照法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，同时兴义市住建局发布的相关文件也明确，受疫情影响导致商品房无法如期交付的，交付时间可相应顺延，顺延期限不超过90天。这一政策文件的内容与法律规定的不可抗力免责规则相互呼应，成为判断实业公司延期交房行为是否存在过错的核心依据。随后，蒋顺花律师协助实业公司整理全部履约相关材料，逐一核实每一份文件的形成时间与送达记录，确认2022年12月公司已向原告邮寄《延期交房告知书》，明确告知因疫情影响将延期交付房屋，原告收到该告知书后未提出任何书面异议。2023年3月24日，实业公司向原告发出《交房通知书》，该时间节点距离合同约定的2022年12月31日交房日，未超出政策允许顺延的90天期限，完全符合逾期交房的合理顺延规则。针对原告提出的规划变更主张，律师调取了兴义市自然资源局出具的规划变更正式批复文件，以及该批复面向社会公示的全部存档记录，核实此次规划变更经过了法定审批与公示程序，变更内容仅涉及项目局部公共区域的微调，并未改动案涉商铺的结构、户型、空间尺寸等核心要素，完全不会影响商铺的正常使用功能，不存在擅自变更规划的情形。

围绕义务与过错的判断，蒋顺花律师在庭审中逐一明确各方应负的法定义务边界：作为商品房开发企业，实业公司的核心义务是在约定期限内向原告交付符合使用条件、通过竣工验收备案的房屋，但其交房义务的履行，理应受到不可预见的客观突发事件的合理限制。疫情管控导致项目施工人员、物料进场受阻，显然不属于实业公司作为市场主体能够自行克服的范畴，其已履行了延期交房的提前告知义务，后续也在顺延后的期限内通知原告收房，整个过程不存在怠于履约的主观过错。反观原告所主张的规划变更事实，现有证据足以证明实业公司已就规划调整履行了全部法定审批与公示程序，既不存在隐瞒规划信息的行为，也不存在变更规划影响案涉房屋核心使用价值的情形，原告以此为由主张实业公司违反合同义务，缺乏事实支撑。针对逾期时长的计算，合同约定的90天逾期解除缓冲期，本身是建立在开发商无正当理由逾期交房的前提之上，在存在不可抗力顺延事由的情况下，该90天的起算节点应当相应后移，原告直接从合同约定的原定交房日开始计算逾期时长，忽略了不可抗力的法定免责空间，不符合法律规定的过错判断逻辑。

关于合同解除的责任是否成立，法院结合双方提交的全部证据逐一核查法定解除要件是否齐备。合同解除的核心前提是一方存在根本违约行为，导致另一方的合同目的完全无法实现。本案中，实业公司在2023年5月26日已经取得案涉项目的竣工验收备案表，案涉房屋完全达到合同约定的交付条件，原告签订商品房买卖合同的核心目的是取得符合使用标准的商铺，该合同目的不存在任何无法实现的客观障碍。原告所主张的两项解约事由，均不能指向实业公司存在根本违约行为：一方面，延期交房的结果源于疫情不可抗力，实业公司不存在违约的主观过错，也未超出政策允许的合理顺延期限；另一方面，规划变更程序合法且未影响案涉房屋使用功能，不构成合同约定或法定的解除理由。据此，法院最终认定，原告主张的合同解除请求缺乏事实与法律依据，实业公司无需承担解约对应的退款与违约金责任。

案件最终处理结果为法院驳回原告的全部诉讼请求，实业公司无需向原告退还房款、维修资金及支付违约金，仅与原告各负担一半的案件受理费。该结果对责任范围的划定，完全匹配前期对各方行为、义务与过错的逐层判断：实业公司不存在违反核心合同义务的过错，无需承担大额的解约赔付责任，案涉商品房买卖合同继续履行，既保障了原告正常收房的权利，也维护了房产交易的稳定性。黔西南蒋顺花律师凭借对案件事实的精准把握、完整的证据链构建及专业的庭审抗辩，成功为委托人避免65万余元的经济损失，该案件的处理结果也获得委托人的高度认可。