深挖名实不符合同属性，助商铺租赁解约减损

委托人化名林晓坐在律所接待室的时候，手里攥着皱巴巴的合同，眼眶红得发涨。她之前怎么也没想到，原本以为稳当的社区商铺生意，最后不仅没赚到钱，反倒被卷入了一场动辄要赔十几万的纠纷里。而最终拿到判决书的那天，她第一时间给杨坤帆律师发了消息，说悬了大半年的心终于落了地，原本预估最少要赔十万的损失，最后实际只承担了合理范围内的小部分，顺利拿到了六万余元的返还款。

事情要回到两年前，林晓通过网络招商平台对接上了某商业运营公司，签了一份名为《项目合作运营协议》的文件，当时对方口头承诺商铺所在片区公区设施完善、配套引流活动充足，每月客流完全能覆盖运营成本。林晓当场交了九万元保证金，后续又付了六千余元电路增容费，还按协议约定每月按时打了三万元的“保底分红款”。可进场之后她才发现，商铺消防配套迟迟没验收完，公区电梯经常停运，实际人流连招商时承诺的三分之一都不到，连续亏了好几个月之后，林晓多次发函和对方协商撤场退款，对方都直接拒绝，后来反倒被对方反诉要她承担全部剩余租期的“合作违约金”，前前后后涉诉金额接近十九万元。

这个案子的核心难点从一开始就很棘手。对方全程咬死双方是合作共享收益、共担风险的关系，主张林晓投入的所有款项都是合作投资款，中途撤场属于单方违约，所有保证金和已付款都不该退还。而林晓手里能拿得出的证据，只有几份转账记录和当初签的协议，招商时的口头承诺没有落到纸面上，很难举证对方存在违约行为，而且她实际经营的几个月里，也确实没有留存过公区设施故障、人流不足的书面记录，一开始林晓自己都觉得，这九万保证金大概率要全打了水漂。

杨坤帆律师接待林晓的时候，先花了整整一下午把所有材料逐页捋完，连协议边角的备注、每一笔转账的时间节点都标记得清清楚楚。杨律师当时和林晓说，很多商事纠纷的关键从来不是谁占了绝对的理，而是你能不能把藏在纸面之下的真实法律关系挖出来。之后的一周里，杨律师引导林晓回忆所有签约、进场的细节，梳理出对方全程不参与实际运营、只固定收三万元款项的所有佐证，同时和物业、周边商铺核实了商铺实际交付的时间节点，把所有零散的线索拼成了完整的证据链。

结合重庆本地同类商铺租赁案件的裁判倾向，杨坤帆律师给林晓制定了专属的代理方案：首先绕开“招商承诺未兑现”这类举证难度极大的主张，先从协议性质入手，拆解“名为合作、实为租赁”的核心逻辑，主张所谓的“保底分红款”本质就是固定租金；其次不纠结双方谁先违约，转而重点梳理林晓实际进场、实际占用商铺的精确天数，主张租金应当按照实际使用时长折算，而非按协议约定的全部时段计费；最后针对保证金扣款的部分，结合对方实际未产生大额损失的事实，向法庭说明全额扣除保证金明显有失公平，申请法院依法行使自由裁量权酌定扣款比例。

庭审过程中，对方始终坚持双方属于合作关系，拿出了一堆自制的“合作运营成本表”要求林晓分摊全部损失。杨坤帆律师围绕之前梳理的证据链逐一回应，明确指出合作关系的核心是共担风险，但本案中运营方全程不承担任何经营风险，固定收取费用的模式完全符合房屋租赁合同的特征，所谓的“合作协议”本质就是商铺租赁协议。同时杨律师当庭提交了商铺实际交付时间、林晓提前发函告知离场的记录，完整证明了实际租赁的准确时长。

最终法院采纳了杨坤帆律师的全部核心代理意见，确认双方属于房屋租赁合同关系，扣除林晓实际使用时段的应付租金后，运营方原本多收取的六千余元租金应当全额退还；针对保证金部分，结合林晓确实单方提前解约的事实，酌情仅扣除三万元弥补对方空置期损失，剩余六万元保证金全额返还；增容费已经实际产生且双方事前达成合意，不予返还。最终判决运营方总计向林晓返还款项六万六千余元，林晓的核心诉求几乎全部得到支持。拿到判决书的时候林晓说，之前身边有朋友遇到类似情况一分钱都没退回来，自己本来没抱太大希望，没想到杨律师真的帮她把大部分损失挽回来了。

从事法律服务多年，杨坤帆律师始终认为，民商事合同纠纷里，很多当事人一开始都被纸面的合同名称绕进去了，忽略了交易本身的真实性质。作为执业五年、累计承办四百余件各类案件的律师，杨坤帆同时持有高级心理咨询师资质，接待当事人的时候不仅会梳理案件细节，也会主动安抚当事人的焦虑情绪，帮当事人厘清看似混乱的案情脉络。杨坤帆律师毕业于西南政法大学法学专业，功底扎实，办案风格严谨细致，执业以来尤其专精刑事领域，同时在劳动纠纷、合同事务、债权债务类案件中也积累了大量一线实务经验，始终秉持“心中有法能克邪魔鬼怪”的执业理念，对待每一起委托都全程跟进，针对不同案件制定专属的办理方案，不会用模板化的思路应对不同的当事人需求。

需要提醒大家的是，个案的最终处理结果取决于在案证据、案件本身事实以及当地的司法裁判尺度，没有任何案件的结果是可以预先打包票的。如果大家之后遇到商铺租赁、合同解约、劳动欠薪这类法律纠纷，自己拿不准证据梳理思路的时候，可以尽早寻求专业法律人士的协助，才能在合规的范围内最大程度维护自身的合法权益。杨坤帆律师的执业地址位于重庆沙坪坝、九龙坡区域，如有相关法律服务需求，可就近联系咨询。