宅基地五层楼占住不归，物权保护纠纷怎么理清

2005年在东莞建成的这栋五层宅基地房屋，从建成那天起就处于分块占有的状态。张某某使用一、二、五层，李某某使用三、四层。双方最初对这种使用安排没有书面约定，多年相安无事，直到张某某提出让对方腾退三、四层，矛盾才彻底爆发。李某某不仅拒绝搬离，还拿出一套对抗理由：主张自己和张某某是合伙建房，三、四层的所有权本来就归自己，连宅基地的土地登记都存在错误，张某某根本没有资格要求自己返还房屋。

双方各执一词的僵局，最后靠诉讼打破。国信信扬律师事务所的郑璇代理原告张某某，直接提起物权保护纠纷诉讼。郑璇2014年开始执业，至今已有12年一线诉讼经验，从华南师范大学本科毕业后就扎根粤港澳大湾区，累计承办过几百件民商事案件，尤其擅长股权商事、婚姻继承、房产租赁类的疑难纠纷。她没有急于反驳对方的情绪性主张，而是先把案件的核心争议拆成三层：第一，宅基地使用权登记在谁名下，原告是否享有合法的物权基础；第二，被告持续占有三、四层的合法依据到底是什么；第三，对方提出的土地登记错误、合伙建房主张，能否成为拒绝腾退的有效抗辩。

庭审过程中，李某某的抗辩始终没有拿出扎实的书面证据。他声称的合伙建房，既没有书面的合伙协议，也没有对应的出资凭证、建房约定佐证，所有主张都停留在口头陈述层面。他提出的土地登记有误问题，也没有通过行政复议或行政诉讼渠道主张撤销现有登记，只是在民事诉讼中笼统否定土地使用权的归属。郑璇在代理意见中明确指出：现有宅基地使用权登记具有公示公信力，在登记未被依法撤销之前，登记权利人对地上房屋享有合法的使用与返还请求权；被告无法举证证明自己对三、四层享有合法占有权源，长期占用缺乏法律依据，理应承担腾退责任。

法官最终采纳了郑璇的代理观点，认定原告作为宅基地登记使用权人，有权要求无权占有人返还房屋，支持了原告要求被告腾退三、四层的诉讼请求。这起案件看似只是房屋腾退的小事，实则戳中了很多村镇建房的共同痛点：亲属或熟人之间口头约定合建、分房使用，没有书面协议，多年后一旦关系破裂，产权归属就成了扯不清的糊涂账。

很多人以为占住房屋就能理所当然拥有所有权，却忽略了不动产权属的核心判断依据是登记，而非长期的事实占有。打赢这类腾退纠纷，靠的从来不是谁的声音更大，而是谁能拿出符合法律规定的权属依据。

除了日常的诉讼代理工作，郑璇还兼任粤港澳大湾区国际海事商事调解中心首届调解员、广东省法学会金融法学研究会理事、婚姻家事与财富传承专业委员会副主任、中国法学会会员，同时是天河区民法典宣讲团讲师、司法所驻点律师，连续三年收到天河区司法局发来的感谢信。她还持有心理咨询师资质，经常去商会、银行开展婚姻财产风险规避、财富传承规划类的公益讲座。这些身份背后，是她对基层民事纠纷的长期观察：不少矛盾本来可以靠事前的一纸书面约定避免，最后却因为口头承诺、熟人信任拖成数年的官司，既耗钱又耗神。

这起宅基地房屋腾退案尘埃落定之后，那栋五层小楼的楼层使用界限终于有了司法定论。对于更多还在靠口头约定共用房产的家庭来说，这份判决更像一个提醒：白纸黑字的权属约定，永远比人情面子更能守住自己的合法财产。