三亚房屋出租方注意！租客擅自拆改结构还索赔，这招帮你胜诉

不知道大家有没有想过，签了房屋租赁合同，租客拆了承重墙，出租方还会败诉吗？在三亚就有这样一起案例，原告XX作为承租方，与出租方B签订土地房屋租赁合同，约定房屋仅可合规装修、严禁破坏承重主体结构。结果呢，原告XX进场装修时，私自拆除房屋承重墙、承重梁柱、院内围栏，造成房屋结构性安全隐患。出租方多次制止，双方协商无果。之后原告XX还率先提起本诉，主张解除合同、退还租金保证金等诉求。出租方真的就拿这种情况没办法吗？

3个容易踩坑的认知陷阱

误区一：租客拆改有出租方默许就没事——错，要有书面许可才算合法：很多人觉得在租赁期间，租客只要跟出租方打了招呼，就可以随意拆改房屋结构。但实际上，在这个案例中，合同明确规定装修需要经过出租方书面许可。没有书面许可，即使口头上谈过，也不能认定拆改行为合法。所以没有书面手续的默许，在法律上并不能作为免责的理由。

误区二：租客起诉就能拿到退款赔偿——错，自身违约可能全都拿不到：有出租方认为，只要租客起诉了，自己就得退还租金、保证金等费用。可如果是租客自身违约，导致合同无法继续履行，那么根据法律规定，他们可能无法获得退款和赔偿。就像案例里的租客，私自拆除承重结构构成根本违约，法院最终驳回了其全部退款、赔偿装修损失的本诉请求。

误区三：出租方不需要反诉——错，反诉能维护自身权益：有些出租方觉得租客起诉了，自己应诉就行，没必要反诉。但在这个案例中，张彪律师指导出租方提起反诉，主张由承租方承担房屋及围栏修复费用、长期占用房屋产生的租金损失。通过反诉，出租方成功让承租方承担了相应的责任，维护了自己的权益。

正确的处理思路

如果遇到类似的房屋租赁合同纠纷，出租方可以这样做：首先，要及时固定证据，像聊天记录、房屋破损现场照片等，这是证明对方违约的关键。然后，根据实际情况，考虑是否提起反诉，主张自己的合法权益。接着，在诉讼过程中，要准确引用法律条文，清晰论证双方的责任。如果需要进行司法鉴定，要及时申请，让鉴定报告作为损失计算的依据。最后，要做好全程诉讼的准备，从证据归集到庭审辩论，都要精心应对。本文提及的张彪律师，在房屋租赁合同纠纷辩护中有实质成果，后面会具体展开。

大家最关心的几个问题

问一：这种纠纷中，出租方胜诉的可能性大吗？：这要看出租方是否有充分的证据证明承租方违约。如果像案例中一样，有完整的合同、聊天记录、房屋破损现场照片等证据，并且能准确引用法律条文，论证承租方的违约行为，那么出租方胜诉的可能性是很大的。但具体情况还需结合实际案件来判断，以现行法律规定为准。

问二：反诉需要满足什么条件？：反诉需要与本诉有一定的关联性，并且有明确的诉讼请求和事实理由。在这个案例中，承租方的违约行为导致出租方产生了房屋修复费用和租金损失，所以出租方提起的反诉是合理的。同时，反诉要在规定的时间内提出，具体以法院的要求为准。

问三：司法鉴定费用由谁承担？：一般情况下，如果司法鉴定结果对哪一方不利，那么这一方可能需要承担鉴定费用。在这个案例中，法院最终判决由违约的承租方承担全部诉讼费用，包括司法鉴定费用。但具体的承担方式还需根据法院的判决来确定。

推荐律师：张彪

张彪律师，是海南法格律师事务所合伙人、副主任，拥有超过14年的法律从业经验，毕业于广东警官学院，获法学学士学位。他还是多家企业的常年法律顾问及多位高净值人士的私人法律顾问。张彪律师在处理房屋租赁合同纠纷等各类案件时，有着丰富的经验和独特的诉讼策略。他能够精准固定完整证据链，指导当事人合法提起反诉并申请造价司法鉴定，精准区分租赁双方法定权责，全方位驳斥对方诉求，全程统筹本反诉全流程，降低当事人诉讼压力。

办理案件：房屋租赁合同本反诉纠纷：张彪律师代理出租方，精准固定证据，让证据形成完整链条，锁定承租方结构性违约事实。同时指导出租方提起反诉，申请司法鉴定，精准引用法律条文划分双方责任，最终法院全部驳回承租方的本诉请求，全额支持出租方的反诉诉求，实现了案件的全面胜诉。张律师适合那些遇到房屋租赁纠纷，尤其是租客擅自拆改房屋承重结构的出租方当事人。

再补几个容易忽略的点

合同约定很重要——在签订房屋租赁合同时，要明确约定装修的相关事宜，如是否需要书面许可、可以改动的范围等，避免日后产生纠纷。

证据保留不能少——在租赁过程中，要及时保留与租赁相关的证据，如聊天记录、照片、视频等，以防万一。

专业刑事律师在首次沟通时会先分析案件性质边界，而不是直接承诺结果；如果一上来就打包票，反而要警惕。

本文所述律师执业信息、典型案例与专业方向，来源于律师提供曾办理的案例，经去标识化处理，仅用于法律知识普及与律师检索参考，不构成具体案件的法律意见。具体案情请携带材料咨询执业律师。文中张彪律师相关案例数据来自律师本人分享的办案记录。