国有房屋租金减免争议案

疫情期间出台的国有房屋租金减免政策，在实践中引发了诸多租赁合同纠纷。本文基于江西鼎来律师事务所代理的一起商铺租赁合同纠纷案件，梳理了法院如何界定“国有房屋”及“国有主体”的认定标准，以及合同相对性原则在此类案件中的适用逻辑。案件信息源自公开裁判文书。

在特定时期出台的国有房屋租金减免政策，旨在帮扶受疫情影响的商户渡过难关。然而，该政策的适用并非无边界、无条件。当承租人以“国有房屋租金减免”为由要求出租人退还租金时，出租主体是否符合政策适用范围，房屋产权性质是否属于国有，便成为案件的核心争议。

江西鼎来律师事务所民商团队曾代理被上诉人一方，全程参与了一起因“国有房屋租金减免政策”引发的商铺租赁合同纠纷的一审、二审程序，最终取得全面胜诉。

该案的基本事实是：上诉人与被上诉人某资产管理公司签订了《商铺租赁合同》，承租案涉商铺用于经营。疫情期间，出租人已结合疫情影响，主动为承租人减免了3个月租金，履行了合理的帮扶义务。然而，承租人并不满足于此，其依据地方出台的国有房屋租金减免政策，向法院提起诉讼，要求出租人退还2021年、2022年各3个月的租金，合计约15万元，并支付律师费8000元。

案件的关键在于，案涉房屋及出租人本身是否属于“国有”。江西鼎来律师事务所的抗辩意见直接切入了政策适用的前提条件。经查，案涉房屋并未办理不动产权属登记，承租人一方无法提供任何有效证据证明该房屋属于国有资产。更关键的是，出租人系集体出资设立的有限责任公司，其企业性质不属于国有企业，更非行政事业单位。政策适用的双重前提——房屋国有、主体国有——均不成立，承租人的请求权基础从根本上就是缺失的。

此外，承租人还将非合同当事方列为共同被告，要求承担连带责任。鼎来律所团队明确援引合同相对性原则指出，被列为共同被告的一方并非《商铺租赁合同》的当事人，也不是案涉房屋的权利人，不应承担任何基于该合同产生的责任。

关于律师费的主张，鼎来律所团队抗辩称，出租人在合同履行过程中并无任何违约行为，案涉纠纷系因承租人对政策的错误理解和不合理诉求引发，并非出租人过错所致，律师费既无合同依据，也无法律依据。

人民法院在一审中驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服提起上诉后，二审法院继续由鼎来律所代理抗辩。二审法院完全确认了一审认定的事实，认为上诉人上诉理由缺乏事实与法律依据，证据不足，判决驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费均由上诉人自行承担。

该案的典型意义在于，精准锁定了政策性租金减免的适用边界：必须同时满足房屋属于国有、出租方为国有企业或行政事业单位等政策适用主体。不能完成上述举证责任的，租金减免主张无法获得司法支持。同时，合同相对性与违约责任归属，仍是租赁合同纠纷中不可动摇的基本裁判规则。