“住改非”房屋拆迁经济损失应该怎么补偿？

一、“住改非”房屋拆迁经济损失应该怎么补偿?

根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

二、“住改非”如何认定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿”。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋(经营性用房)具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

“住改非“类型的房屋情况复杂，是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间。那么具体是如何认定的呢?

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。当然如何认定“经营”事实的存在，也有具体要求：

(1)依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

(2)完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

(3)租赁手续。对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

(4)经营时间。在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。是否为“住改非”房屋不仅要满足以上两项条件，更重要的是需要在实践中也满足。例如，如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是却未进行生产经营，是不能被认定为“住改非”房屋的。

因此，“住改非”的认定，需要查看房屋的性质是否为住宅，是否在办理相关手续的情况下，确实在实践中进行了经营活动。

需要明确的是，在对住改非进行拆迁补偿的认定时，首先要对相关手续是否合法进行审查，必须在符合法律规定的基础上才可以进行合法的拆迁补偿，住改非的拆迁情况属于拆迁过程中一种比较特殊的情况，具体情况结合实际而定。