无预售许可卖房，律师助委托人获26万余元返还

2019年9月，普洱的一位委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，约定缴纳30000元定金，并在7日内签订正式买卖合同。委托人依约支付定金后，要求签订正式合同却被要求等候通知，之后又支付了207240元首付款，但被告方始终拒绝签订正式合同，也不退还已付款项。委托人后来了解到，案涉预售房屋一直未取得商品房预售许可证书。为维护自身权益，委托人委托云南新奕星律师事务所的李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师自2018年执业至今，拥有7年资深执业经验，在多个民事领域均积累了丰富的法律实务经验，已有百余起成功案例经验。接受委托后，李熙律师迅速梳理案件事实，固定核心证据，包括《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等。这些证据完整证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

案件审理过程中，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，称其与普洱XX公司相互独立，无案涉房源也未收款，不应承担责任；普洱XX公司虽认可收款，但仅同意协商还款时间，未提出实质性解决方案。针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且二被告均盖章确认，协议依法生效，对二被告均有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务。同时，被告方在未取得预售许可证书的情况下签订认购协议并收款，且无正当理由拒不签订正式合同，构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任并返还首付款。另外，委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，均为实际损失，应依法支持。

法院经审理，完全采纳了李熙律师的核心代理意见，作出判决：解除委托人与二被告签订的《普洱广场商品房认购协议书》；二被告于判决生效之日起十五日内连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元；案件受理费减半收取后由二被告共同负担。因委托人已选择适用定金罚则，法院对资金占用利息及律师费的诉请未予支持，但委托人的核心诉讼请求已全部实现，合法权益得到有效维护。

这起案件具有多方面的典型意义。对于购房者而言，在签订商品房认购协议前，一定要核实开发商是否取得预售许可证，避免陷入类似的纠纷。若遭遇此类情况，要及时固定相关证据，以便维护自身权益。对于开发商来说，应严格遵守法律法规，在取得预售许可证后再进行销售活动，否则将承担相应的法律责任。从司法实践角度看，法院在审理此类案件时，会依据合同约定和法律规定，对开发商的违约行为进行认定，并支持购房者的合理诉求。

除了这起商品房预约合同纠纷，李熙律师还处理过其他类型的案件。例如，在一起茶叶代销欠款纠纷中，委托人系茶叶经营个体户，2019年9月将茶叶存放于另一茶叶经营个体户仓库，双方约定销售需经委托人同意。该个体户销售茶叶后未足额付款，仅支付部分款项后推诿剩余款项。2020年4月，经催收，该个体户出具欠条，确认尚欠茶叶款55376元，承诺2020年10月20日前还清，且约定追偿费用由其承担。还款期限届满后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。委托人委托李熙律师等作为诉讼代理人，向普洱市思茅区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，要求被告支付剩余茶叶款及资金占用利息，并承担律师费、诉讼费。

李熙律师接手案件后，第一时间与委托人沟通，梳理案件事实，固定关键证据。委托人持有被告亲笔书写并捺印的《欠条》，以及暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费增值税电子发票等证据，形成了完整的证据链。庭审中，被告提出欠条系受威胁出具、茶叶单价不合理、自身无能力一次性支付等抗辩理由。李熙律师发表代理意见，指出被告提交的微信聊天记录无法证实欠条出具时受威胁，欠条合法有效；欠条已明确约定单价及金额，被告签字捺印即认可；被告与实际买受人的债权债务关系与本案无关。同时，她向法院提交全部证据，证明案涉买卖合同关系合法有效、被告违约事实清楚、委托人主张的律师费有合同约定及实际支出凭证。

普洱市思茅区人民法院经审理，完全采纳了李熙律师的代理意见，判决被告偿还原告茶叶款49376元、律师费5000元，并支付资金占用利息；案件受理费由被告承担。若被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。委托人的合法权益得到充分维护，诉讼请求基本全部实现。

从司法实践的普遍价值来看，在商品房买卖和买卖合同纠纷中，证据的固定和运用至关重要。无论是购房者还是其他合同当事人，都应注重保留相关证据，以便在纠纷发生时能够有力地维护自己的权益。法院在审理此类案件时，会根据合同约定和法律规定，对双方的权利义务进行明确认定，对于违约方会依法追究其责任。同时，律师在处理这类案件时，需要准确把握法律规定，结合案件事实，制定合理的代理策略，为当事人争取最大的合法权益。